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Les interêts intercalaires dans le neuf : comment ça marche?

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Vous avez déjà entendu parler des intérêts intercalaires lors d'une acquisition dans le neuf, mais ne savez ni à quoi cela correspond, ni comment cela fonctionne. Alors faisons le point: qu'allez-vous payez exactement?

 

Définition des intérêts intercalaires

 

Certaines opérations nécessitent qu'un prêt immobilier soit décaissé en plusieurs fois. Pendant cette phase et jusqu'au décaissement total du prêt, l'emprunteur doit régler des intérêts sur les sommes ainsi débloquées. On les appelle les intérêts intercalaires.

 

Opérations concernées

 

Les décaissements échelonnés concernent les opérations pour lesquelles les fonds sont appelés progressivement. Il peut s'agir:

 

- De la construction d'un logement neuf

- De travaux importants

 

Dans ces deux cas, l'acquéreur adressera ses appels de fonds à la banque qui décaissera les sommes demandées directement au promoteur ou à l'entrepreneur.

 

Fonctionnement des intérêts intercalaires

 

Par sécurité  et afin de ne pas contraindre l'emprunteur à cumuler la mensualité de son prêt tant qu'il ne peut pas jouir du bien objet du prêt, la banque met en place une période de différé des mensualités jusqu'à la réalisation de l'opération.

 

Ce différé peut être total:

 

-L'emprunteur ne paie ni les intérêts ni l'amortissement du crédit. Seule l'assurance emprunteur est prélevée chaque mois. Ce type de différé peut être utile notamment si l'emprunteur conserve un loyer important à payer sur son logement actuel durant la phase de construction.

 

Les intérêts non payés sont capitalisés : ils viennent s'additionner au montant total du prêt à amortir une fois le chantier terminé, et sont donc amortis sur la durée totale du prêt en supplément de la mensualité initialement définie.

 

L'inconvénient du différé total est qu'il implique un surcoût du crédit plus ou moins important (en fonction du taux et de la durée de la construction) car l'emprunteur devra au final payer des intérêts sur les intérêts capitalisés.

 

Ou partiel:

 

- En plus de l'assurance, l'emprunteur s'acquitte des intérêts intercalaires chaque mois, dont le montant augmentera progressivement au fil des décaissement.

 

Ainsi, le capital à rembourser à la fin du chantier ne bouge pas et est reste celui défini à l'origine.

 

La période de différé permet à l’emprunteur de diminuer l’impact du nouveau crédit sur son budget en ne remboursant que la partie intérêts de son prêt.

 

L'avantage de la période de différé est que seule la mensualité finale sera prise en considération dans le taux d'endettement car à aucun moment, l'acquéreur ne cumule les charges de son actuel et futur logement.

 

 

Montant des intérêts intercalaires

 

Les intérêts intercalaires dont l'acquéreur doit s'acquitter sont calculés sur les sommes cumulées des décaissements effectués par la banque, à chaque appel de fonds du promoteur, suivant le calendrier des travaux.

 

Prenons un exemple:

 

Un couple décide d'acquérir un logement de 240 000€ en VEFA (Vente en l'état futur d'achévement / sur plan).

 

Détail du financement:

 

-Coût total de l’opération : 240 000 €

-Apport personnel : 5 000 €

-Prêt à taux zéro (PTZ) : 80 000€

-Prêt principal : 155 000 €

-Taux d’intérêt du prêt classique : taux fixe de 1,70% /an

-Durée du crédit : 25 ans

 

Calendrier des appels de fonds par le promoteur (ceci est un exemple)

 

Admettons qu'il reste au total 14 mois de travaux suivant ce calendrier:

 

-1500€ à la réservation

-30 % du prix lors de l'achèvement des fondations

-35 % pour la mise hors d'eau / hors d'air

-25 % à l'achèvement des travaux

-9,37 % à la livraison

 

 

Exemple de coût des interêts intercalaires
Etape % appelé Montant appelé en € Envoi de fonds Total décaissé Durée
(en mois)
Interêts(en €/mois)
Réservation 0,63 1500 Apport personnel: 1 500€

Apport personnel: 1 500€

PTZ: 0€

Prêt principal: 0€

 2

0€

0€

0€

Fondations 30 72 000 Apport restant: 3 500€
PTZ: 68 500€
Prêt principal: 0€

Apport personnel: 5 000€

PTZ: 68 500€

Prêt principal: 0€

4

0€

0€

0€

Hors d'eau / Hors d'air 35 84 000 PTZ restant: 11 500€
Prêt principal: 72 500€

Apport personnel: 5 000€

PTZ: 80 000€

Prêt principal: 72 500€

6

0€

0€

72000 x 1,70% / 12 = 102,7€

Achèvement des travaux 25 60 000 Prêt principal: 60 000€

Apport personnel: 5 000€

PTZ: 80 000€

Prêt principal: 132 500€

2

0€

0€

132500 x 1,70% / 12 = 187,7€

Coût total des intérêts intercalaires (hors assurance de prêt) 991,6€
Livraison du logement
9,37 22 500 Prêt principal: 22 500€

Apport personnel: 5 000€

PTZ: 80 000€

Prêt principal: 155 000€

300 Fin des interêts intercalaires et démarrage de la mensualité complète, soit 867, 86€.

 

 

AstuceNB: Cet exemple décrit un différé partiel. Si le couple optait pour un différé total, les sommes de 107,7€ pendant 6 mois puis 187,7€ pendant 2 mois ne seraient pas à payer. En revanche, le capital final à rembourser sur prêt principal se porterait à 155 991,6€ et la mensualité à 871,93€. Le tableau ne tient pas compte des assurances, à payer tous les mois dés les premiers décaissements.

 

 

La mise en place d'un différé peut s'avérer couteuse si la construction venait à être prolongée pour les raisons suivantes :

 

-Retard sur le chantier

-Malfaçons retardant la livraison

-Recours avec le voisinage qui retarderait les travaux

 

 

Il est donc important de vérifier les clauses d’indemnités du contrat de construction / réservation en cas de retard et d'exiger le remboursement des frais intercalaires en sus des pénalités contractuelles.

 


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