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Faire des économies grâce au rachat de prêt

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Les taux d'intérêt des prêts immobiliers accordés ces deux dernières années ont connu une baisse constante jusqu'à atteindre un niveau historiquement bas depuis début 2015.

Cette baisse a poussé nombre d'emprunteurs à tenter une renégociation de leur emprunt à l'établissement prêteur, ou à en demander le rachat par un établissement concurrent afin de bénéficier de meilleures conditions de taux.

Si vous avez souscrit un prêt immobilier il y' a quelques années, vous pourriez être concerné.

 

 

Au préalable

 

 

Avant de penser au rachat de votre emprunt, il n'est pas inintéressant de vous rapprocher dans un premier temps de l'établissement qui a financé votre opération afin de savoir si celui-ci accepterait de réviser le taux de celui-ci. 

Sachez qu'un établissement de crédit souhaitera y voir un réel intérêt, pour vous comme pour lui afin de répondre favorablement à votre demande.

Ainsi, plusieurs paramètres sont à prendre en considération:

 

 

a - La date d'origine de l'opération

 

 

Si votre opération est récente (- de 2 ans), il peut être parfois compliqué d'obtenir une révision de votre taux, sauf si l'opération représente un réel gain pour vous.

 

Une demande basée sur une variation moyenne inférieure à -0.5%, par exemple, a peu de chances d'être prise au sérieux si votre crédit est récent, car cela signifierait que vous pourriez réitérer votre demande à chaque nouvelle baisse des taux. Or, si vous avez opté pour un prêt à taux fixe à l'origine, il est délicat de solliciter une révision de celui-ci à chaque baisse globale des taux d’intérêt (cela reviendrait à avoir un prêt à taux révisable uniquement dans un sens, et ne revêt aucun intérêt pour le prêteur).

 

Sachez également que l'intérêt majeur pour un établissement de crédit de vous accorder une renégociation est le fait de ne pas vous voir le quitter pour obtenir de meilleures conditions à la concurrence. Il faut donc vous assurer d'avoir un certain levier pour solliciter une renégociation, car votre banque tiendra compte dans sa prise de décision de vos probabilités d'être financé dans de meilleures conditions ailleurs.

 

Notez par exemple que :

 

-Durant les premières années, vous amortissez relativement peu de capital et payez principalement des intérêts. Ainsi, si vous n'aviez pas ou peu d'apport personnel lors de votre acquisition, il se peut que le capital restant dû sur votre prêt soit supérieur ou égal à la valeur de votre bien. Peu de banques seront enclines à vous financer dans ces conditions et votre banque actuelle en est consciente. Il vous faudra donc vous assurer que vous ne partiriez pas dans de mauvaises conditions avant d'avancer dans votre argumentaire des possibilités d'aller démarcher la concurrence.

 

-Soyez sûr d'effectuer votre demande au bon moment. Attendez par exemple une stagnation des taux car il vous sera plus difficile d'obtenir à nouveau une renégociation si ceux-ci continuent à descendre.

 

-Une nouvelle banque pourrait vous considérer comme un client volatile si vous êtes prêts à entamer de nouvelles démarches de mise en place de prêt immobilier et d'ouverture de compte seulement 2 ans après la souscription initiale.

 

-La pénalité due en cas de remboursement anticipé s’élevant généralement à un montant de 3% du capital restant dû, plafonné à 6 mois d’intérêts, c'est en début de prêt qu'elle est la plus élevée. Ce montant associé aux nouveaux frais de garantie et éventuellement de dossier sera le principal argument de votre conseiller si vous lui communiquez votre intention de partir. Son exonération peut toutefois avoir été négociée à l'origine.

 

Bien que ce montant puisse être élevé selon votre cas, l'économie à réaliser sur une baisse de taux peut être telle qu'il serait absorbé par celle-ci. Il est donc important que vous fassiez réaliser une simulation pour savoir exactement s'il vaut la peine de vous faire racheter ou non.

 

 

b - Votre profil client

 

 

Il va sans dire que pour pouvoir négocier une révision de votre taux d’intérêt, il est non seulement préférable d'entretenir au minimum des rapports cordiaux avec l'établissement prêteur, mais également d'être un client que celui-ci souhaite conserver.

 

Si l'établissement qui vous a financé était une banque, cela passe tout d'abord par une bonne tenue de compte (pas d'incidents, comptes en ligne créditrice). En effet,  une banque sait que vous aurez de toutes façons du mal à vous faire racheter par la concurrence dans de telles conditions et ne tentera pas forcément de vous retenir si vous y parvenez.

 

De même, vous aurez plus de chance de vous voir accorder ce type d'avantages si vous  êtes un client qui "joue le jeu". Avez-vous par exemple souscrit à des produits bancaires (livrets d'épargne, carte bleue, assurances, etc..)?

Vos salaires sont-ils domiciliés sur le compte (sans présence d'un virement vers un compte externe après chaque arrivée)?

 

Notez qu'avoir un bon niveau de revenus ne suffira pas si vous n'avez jamais réellement fait de l'établissement votre banque principale.

 

 

c - Économie à réaliser sur un rachat

 

 

Pour être fixé sur le bien fondé d'une opération de rachat, demandez à votre conseiller de vous calculer l'économie à réaliser, frais de dossier compris et faites parallèlement réaliser une étude d'un éventuel rachat par un professionnel externe (un autre établissement de crédit par exemple, ou un courtier qui pourra vous fournir une offre plus concurrentielle) en tenant compte des pénalités de remboursement anticipé et des frais de garantie.

 

Sachez qu'une renégociation génère moins de frais supplémentaires, mais la décote qui vous sera accordée ne vous permettra pas de bénéficier de conditions comparables aux nouveaux prêts accordés sur la même période. Le taux modifié sera légèrement supérieur.

 

 

Le rachat en pratique

 

 

Si après comparaison des différentes options qui s'offrent à vous, vous constatez qu'un rachat représente une économie plus favorables et que vous souhaitez vous tourner vers cette option, vous devrez constituer un nouveau dossier de prêt à présenter à un nouvel établissement.

Comprenez que, bien qu'il s'agisse d'un rachat, vous êtes un tout nouveau client pour votre futur interlocuteur. Votre dossier devra donc comporter tous les éléments nécessaires à une demande de prêt initiale en complément des arrêtés de situation de celui-ci (vous trouverez ici une liste indicative des documents nécessaires à la constitution d'un dossier de prêt.

 

 

a - Opter pour un courtier

 

 

La solution du courtier vous permet de réduire vos démarches de recherche de financement, car il dispose de partenariats lui permettant de centraliser les offres de différents établissements afin de vous les proposer. Le courtier a donc un rôle d’intermédiaire entre vous et votre future banque.

Outre le nombre de ses partenaires, l'avantage du recours à un courtier est la certitude que l'établissement sélectionné n'appliquera pas de marges excessives en misant sur le fait que vous ne connaissiez pas le marché.

 

 

En effet, le courtier a non seulement une visibilité sur les tarifs proposés aux nouveaux clients, mais également très souvent une marge de négociation ou des décotes négociées d'avance. Ainsi, les taux accordés ne peuvent dépasser certains montants fixés et seule une négociation à la baisse  pourra être discutée en fonction de la qualité de votre dossier.

 

 

Le courtier en prêts immobilier est bien souvent courtier en assurances également et pourra donc effectuer le même travail de sélection pour la compagnie qui assurera votre prêt, en fonction de l'établissement retenu.

 

 

Par ailleurs, étant un spécialiste du prêt immobilier, et ayant une certaine connaissance de ses partenaires il saura probablement présenter votre dossier sous son meilleur jour, en souligner les points forts et anticiper ses faiblesses.

 

 

Le courtier collectera auprès de vous tous les documents nécessaires, et se chargera de les retransmettre aux établissements qu'il aura jugés les plus pertinents pour votre profil et votre projet. A cet effet, le recours à un courtier peut parfois nécessiter un temps de traitement légèrement plus élevé (temps d'envoi, et de traitement par un pôle immobilier) d'une dizaine de jours. Cependant, la réalisation d'un opération de rachat ne nécessite pas réellement de répondre à des délais réduits comme c'est le cas pour une acquisition.

 

 

Une fois les différentes propositions obtenues, il vous les soumettra afin que vous puissiez comparer les taux, mais également les conditions (frais sur remboursement anticipés, frais de dossier bancaires, contreparties demandées, etc...

 

Notez que la demande de contreparties, bien que discutable, est très courante. Il s'agit généralement de souscription aux produits du groupe (assurance emprunteur, assurance habitation, protection juridique, moyens de paiement, etc...). La seule contrepartie qui vous sera systématiquement demandée est la domiciliation de vos revenus, chose qui peut s'entendre étant donné que le taux vous sera bien souvent accordé en fonction de ceux-ci.

 

 

Bien entendu, la domiciliation de revenus ne concerne pas les établissements de crédit (type Crédit Foncier).

 

 

Un courtier vous facture généralement des honoraires. Demandez donc une simulation reprenant la totalité des coûts de votre opération, frais inclus, pour prendre votre décision.

 

 

b - Consulter une banque directement

 

 

En présentant vous même votre dossier en banque, vous bénéficiez de l'avantage du direct. En effet, vous êtes face à l'interlocuteur final, qui sera probablement votre conseiller par la suite. L'avantage réside dans le fait qu'il est impliqué plus directement dans la réussite de votre opération et donc souvent plus prompt à vous satisfaire que lorsqu'il s'adresse à un intermédiaire.

 

 

Vous économisez également un certain temps d’intermédiation car votre dossier lui est confié directement.

 

 

Cependant, ceci n'est vrai que si vous ne consultez qu'un seul établissement. La multiplication de rendez-vous pour trouver la meilleure offre peut très rapidement être chronophage, sans pour autant aboutir à la meilleure proposition pour vous.

 

 

Il n'est pas rare que des frais de dossier vous soient demandés également, bien que parfois ce ne soit pas le cas. Ceux-ci peuvent être très variables selon les critères (votre dossier, l'établissement, le montant de l'opération, le risque, etc...) et oscillent généralement entre 300 et 1500€.

 

 

Si vous souhaitez présenter vous-même votre dossier, assurez-vous de bien connaître la tendance actuelles des taux, les questions à poser, les modularités possibles sur les prêts, mais également vos possibilités en matière d'assurance emprunteur et les coûts pratiqués ailleurs. Assurez-vous de connaître les points forts et les points faibles de votre dossier. Sachez négocier avec parcimonie (n'oubliez pas que bien que vous soyez le client, c'est vous qui sollicitez un prêt et que par conséquent) afin de ne pas vous retrouver sans rien.

 

Nous vous recommandons de bien avoir saisi le mécanisme du prêt immobilier pour vous charger vous même des démarches de recherche et de négociation.

 

 

Enfin, sachez que si vous souhaitez finalement faire appel à un courtier, celui-ci ne pourra solliciter que les établissements que vous n'aurez pas déjà consulté. Cela peut réduire considérablement son efficacité car il aura moins d'établissements à mettre en concurrence. Vous aurez par ailleurs perdu le bénéfice de ses décotes négociées avec les établissements que vous aurez déjà consulté.

 

 

Notez tout de même que certaines banques appliquent les mêmes conditions, que vous ayez recours à un courtier ou non. De même, si vous correspondez au profil cible de l'établissement, votre interlocuteur pourra décider demander des dérogations particulières pour vous.

 

 

Mise en place du rachat de prêt

 

 

Il vous faudra en général compter un minimum de 2 mois entre la présentation de votre dossier et la finalisation de votre opération de rachat.

 

En effet, après avoir obtenu une offre satisfaisante et un accord de principe pour celle-ci, quelques formalités restent encore à effectuer.

 

 

Tout d'abord, vous devrez prendre un rendez-vous pour une ouverture de compte et la souscription éventuelle de services liés à ce compte auprès de l'établissement retenu.

 

 

Certains établissements seront en mesure d'éditer vos offres de prêt dès ce premier rendez-vous si le dossier a été étudié en amont. Si ce n'est pas le cas, votre dossier sera envoyé en back office. Le délai de traitement en back office est très variable d'un établissement à l'autre (d'une semaine à plus d'un mois parfois).

 

Pendant cette attente, ne tardez pas à demander à votre banque actuelle de vous fournir un récapitulatif (également appelé "arrêté" ou "décompte") des sommes dues, pénalités incluses. Sachez que ce document vous sera probablement facturé et, votre départ n'étant pas forcément vu d'un bon œil, son obtention pourra demander un certain temps.

 

Le décompte doit être arrêté à la date prévue de décaissement (prévoyez un mois minimum ou voyez avec votre nouveau conseiller ou votre courtier quelle est la date la plus pertinente).

 

 

Une fois vos offres reçues, vous devrez patienter 11 jours avant de les retourner (délai de réflexion ou Scrivener).

 

 

Suite à votre retour d'offres, si l'établissement a bien reçu le décompte de remboursement, il devrait procéder au décaissement du prêt dans les quelques jours suivants.

 

 

Après le rachat

 

 

Une fois le décaissement effectué, veillez à bien vérifier que tout ce qui concerne votre ancien prêt a bien été résilié.

Pensez notamment à:

 

 

-L'assurance emprunteur: si vous aviez souscrit au contrat groupe, vous n'avez normalement as de démarches supplémentaires à effectuer pour que celle-ci soit résiliée lors du remboursement du prêt.

 

En revanche, si vous aviez sélectionné un contrat d'assurance externe, il vous revient d'adresser un courrier à la compagnie demandant la résiliation de celui-ci, accompagné de l'attestation de remboursement anticipé que vous aura remise votre ancienne banque.

 

 

-La garantie: si votre prêt était garanti par un organisme de cautionnement (type Crédit Logement ou SACCEF), il est possible qu'une partie de la commission payée à la mise en place du prêt vous soit restituée. Cette restitution peut atteindre environ 70% de la somme versée initialement, ce qui n'est pas négligeable. Il ne doit pas y avoir eu d'incident de paiement sur votre prêt nécessitant d'actionner la garantie pour être éligible.

 

Renseignez-vous donc pour savoir si cela s'applique à votre cas. Si vous étiez cautionné par Crédit Logement, vous êtes normalement concerné. La SACCEF en revanche, n'applique pas de restitution lors du remboursement.

 

 

Si votre prêt était garanti par une hypothèque ou autre sureté réelle, l'ancien établissement doit informer le notaire qui a rédigé votre acte d'acquisition que votre prêt a été remboursé afin de dégrever votre bien de l'inscription dont il a fait l'objet.

 

 

-Concernant vos prélèvements et abonnements actuels, la plupart des établissements bancaires proposent un service permettant de rapatrier l'ensemble de vos prélèvements dans votre nouvelle banque.

 

Surveillez tout de même vos compte de près pendant cette période de transition afin de ne pas vous retrouver dans des positions problématiques de gestion de trésorerie. Veuillez également à approvisionner votre nouveau compte avant le décaissement de votre prêt pour que les frais de garantie puissent y être prélevés. Le mieux est de suivre les conseils de votre conseiller qui pourra vous renseigner sur le calendrier des opérations.

 

 


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