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Les interêts intercalaires dans le neuf : comment ça marche?

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Vous avez déjà entendu parler des intérêts intercalaires lors d'une acquisition dans le neuf, mais ne savez ni à quoi cela correspond, ni comment cela fonctionne. Alors faisons le point: qu'allez-vous payez exactement?

 

Définition des intérêts intercalaires

 

Certaines opérations nécessitent qu'un prêt immobilier soit décaissé en plusieurs fois. Pendant cette phase et jusqu'au décaissement total du prêt, l'emprunteur doit régler des intérêts sur les sommes ainsi débloquées. On les appelle les intérêts intercalaires.

 

Opérations concernées

 

Les décaissements échelonnés concernent les opérations pour lesquelles les fonds sont appelés progressivement. Il peut s'agir:

 

- De la construction d'un logement neuf

- De travaux importants

 

Dans ces deux cas, l'acquéreur adressera ses appels de fonds à la banque qui décaissera les sommes demandées directement au promoteur ou à l'entrepreneur.

 

Fonctionnement des intérêts intercalaires

 

Par sécurité  et afin de ne pas contraindre l'emprunteur à cumuler la mensualité de son prêt tant qu'il ne peut pas jouir du bien objet du prêt, la banque met en place une période de différé des mensualités jusqu'à la réalisation de l'opération.

 

Ce différé peut être total:

 

-L'emprunteur ne paie ni les intérêts ni l'amortissement du crédit. Seule l'assurance emprunteur est prélevée chaque mois. Ce type de différé peut être utile notamment si l'emprunteur conserve un loyer important à payer sur son logement actuel durant la phase de construction.

 

Les intérêts non payés sont capitalisés : ils viennent s'additionner au montant total du prêt à amortir une fois le chantier terminé, et sont donc amortis sur la durée totale du prêt en supplément de la mensualité initialement définie.

 

L'inconvénient du différé total est qu'il implique un surcoût du crédit plus ou moins important (en fonction du taux et de la durée de la construction) car l'emprunteur devra au final payer des intérêts sur les intérêts capitalisés.

 

Ou partiel:

 

- En plus de l'assurance, l'emprunteur s'acquitte des intérêts intercalaires chaque mois, dont le montant augmentera progressivement au fil des décaissement.

 

Ainsi, le capital à rembourser à la fin du chantier ne bouge pas et est reste celui défini à l'origine.

 

La période de différé permet à l’emprunteur de diminuer l’impact du nouveau crédit sur son budget en ne remboursant que la partie intérêts de son prêt.

 

L'avantage de la période de différé est que seule la mensualité finale sera prise en considération dans le taux d'endettement car à aucun moment, l'acquéreur ne cumule les charges de son actuel et futur logement.

 

 

Montant des intérêts intercalaires

 

Les intérêts intercalaires dont l'acquéreur doit s'acquitter sont calculés sur les sommes cumulées des décaissements effectués par la banque, à chaque appel de fonds du promoteur, suivant le calendrier des travaux.

 

Prenons un exemple:

 

Un couple décide d'acquérir un logement de 240 000€ en VEFA (Vente en l'état futur d'achévement / sur plan).

 

Détail du financement:

 

-Coût total de l’opération : 240 000 €

-Apport personnel : 5 000 €

-Prêt à taux zéro (PTZ) : 80 000€

-Prêt principal : 155 000 €

-Taux d’intérêt du prêt classique : taux fixe de 1,70% /an

-Durée du crédit : 25 ans

 

Calendrier des appels de fonds par le promoteur (ceci est un exemple)

 

Admettons qu'il reste au total 14 mois de travaux suivant ce calendrier:

 

-1500€ à la réservation

-30 % du prix lors de l'achèvement des fondations

-35 % pour la mise hors d'eau / hors d'air

-25 % à l'achèvement des travaux

-9,37 % à la livraison

 

 

Exemple de coût des interêts intercalaires
Etape % appelé Montant appelé en € Envoi de fonds Total décaissé Durée
(en mois)
Interêts(en €/mois)
Réservation 0,63 1500 Apport personnel: 1 500€

Apport personnel: 1 500€

PTZ: 0€

Prêt principal: 0€

 2

0€

0€

0€

Fondations 30 72 000 Apport restant: 3 500€
PTZ: 68 500€
Prêt principal: 0€

Apport personnel: 5 000€

PTZ: 68 500€

Prêt principal: 0€

4

0€

0€

0€

Hors d'eau / Hors d'air 35 84 000 PTZ restant: 11 500€
Prêt principal: 72 500€

Apport personnel: 5 000€

PTZ: 80 000€

Prêt principal: 72 500€

6

0€

0€

72000 x 1,70% / 12 = 102,7€

Achèvement des travaux 25 60 000 Prêt principal: 60 000€

Apport personnel: 5 000€

PTZ: 80 000€

Prêt principal: 132 500€

2

0€

0€

132500 x 1,70% / 12 = 187,7€

Coût total des intérêts intercalaires (hors assurance de prêt) 991,6€
Livraison du logement
9,37 22 500 Prêt principal: 22 500€

Apport personnel: 5 000€

PTZ: 80 000€

Prêt principal: 155 000€

300 Fin des interêts intercalaires et démarrage de la mensualité complète, soit 867, 86€.

 

 

AstuceNB: Cet exemple décrit un différé partiel. Si le couple optait pour un différé total, les sommes de 107,7€ pendant 6 mois puis 187,7€ pendant 2 mois ne seraient pas à payer. En revanche, le capital final à rembourser sur prêt principal se porterait à 155 991,6€ et la mensualité à 871,93€. Le tableau ne tient pas compte des assurances, à payer tous les mois dés les premiers décaissements.

 

 

La mise en place d'un différé peut s'avérer couteuse si la construction venait à être prolongée pour les raisons suivantes :

 

-Retard sur le chantier

-Malfaçons retardant la livraison

-Recours avec le voisinage qui retarderait les travaux

 

 

Il est donc important de vérifier les clauses d’indemnités du contrat de construction / réservation en cas de retard et d'exiger le remboursement des frais intercalaires en sus des pénalités contractuelles.

 


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Je. Immo

Acheter ancien ou neuf?

Neuf ou ancien?

Acquérir un logement soulève de nombreuses questions. Lorsque votre choix n’est pas encore arrêté sur un bien particulier, l’une d’elles est souvent: dois-je me tourner vers le neuf ou l’ancien? Les deux possibilités présentent chacune des avantages et inconvénients différents.

 

Voici quelques pistes pour vous aider à effectuer votre choix.

 

 

Que considère-t-on comme un logement ancien / neuf ?

 

a - neuf

 

Un bien est considéré comme neuf si sa construction a été achevée depuis 5 ans maximum et qu’il n’a encore jamais été habité.

Peuvent également être concernés les biens ayant été remis à neuf suite à un changement d’usage (bureaux à habitation par exemple).

 

b - ancien

 

Par opposition, tout bien construit depuis plus de 5 ans OU ayant déjà été habité est considéré comme ancien.

 

 

Avantages et Inconvénients du neuf

 

a- Avantages

 

Outre le fait de devenir propriétaire d’un logement dont vous êtes le premier habitant, personnalisable à souhait et ne nécessitant pas de travaux de rafraichissement, l’achat dans le neuf présente de nombreux avantages :

 

  • Si vous êtes primo-accédant, vous pouvez éventuellement prétendre au prêt à taux zéro, vous permettant de réaliser une économie non négligeable sur le cout de votre opération (voir : Le prêt à taux zéro (PTZ) 2018: Moins avantageux? )
  • Pour les investissements locatifs, le dispositif Pinel vous permet de bénéficier de réductions d’impôt sous certaines conditions, et ce même pour une location ascendant/descendant (voir : La loi Pinel en bref)
  • Les frais de notaire sont moins élevés dans le neuf : entre 2,5 et 4% contre 7 à 8% dans l’ancien
  • Les logements neufs peuvent bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant les 2 années suivant la construction.
  • D’un point de vue confort de vie, les logements neufs offrent quasiment tous aujourd’hui des prestations que l’on ne retrouve pas dans l’ancien : parking souterrain, isolations thermique et acoustique bien supérieures, labels de performance énergétique, grand ascenseur fonctionnel, normes d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, digicodes, etc…
  • Les charges de copropriété seront probablement moins élevées pendant un certain temps car pas ou peu de travaux à prévoir.
  • Vous bénéficiez des garanties biennale  et décennale.

 

b- inconvénients

 

Le principal inconvénient d’une acquisition dans le neuf est le coût de l’acquisition.

  • A surface égale et dans le même quartier, comptez environ 20% à 30% de coût supplémentaire pour un bien neuf, impactant ainsi négativement le rendement pour un investisseur.
  • Autre point à prendre en considération : l’attente.
  • Si vous achetez votre résidence principale, comptez en moyenne 1,5 à 2 ans avant de pouvoir prendre possession des lieux. Il faut donc pouvoir vous projeter à l’avance dans l’évolution de votre vie personnelle et professionnelle.
  • Par ailleurs, il vous est impossible de visiter le logement que vous achetez puisqu’il s’agit d’achat sur plan (sauf éventuels appartements ou maisons témoins selon le promoteur).
  • Pas de spéculation : N’envisagez pas une revente dans les premières années car il est peu probable que vous puissiez faire une plus-value, contrairement à l’ancien avec travaux par exemple.

 

 

Avantages et inconvénients de l'ancien

 

a- avantages

 

Acheter dans l’ancien vous permet de voir ce que vous achetez.

En effet, le logement est déjà construit, vous avez donc la possibilité de le visiter.

Cela vous permet également de constater comment la qualité de l’immeuble est impactée par le temps.

Prenez les précautions nécessaires lors de vos visites, encadrez-vous de professionnels ou d'habitués qui pourront vous certifier de la qualité du logement si vous avez des doutes.

 

L’ancien offre également un choix plus large de biens et de secteurs. En effet, vous ne choisirez pas votre acquisition en fonction de l’existence ou non d’un programme neuf à cet endroit.

 

Le prix est bien évidemment le critère différenciant principal entre le neuf et l’ancien. Comme évoqué plus haut, il est moins élevé de 20 à 30%.

Un logement ancien à rénover offre parfois une bonne possibilité de plus-value.

Enfin : le charme de l’ancien (parfois) font pencher la balance pour certains!

 

b- inconvénients

 

Contrairement à un logement neuf, la personnalisation d’un logement ancien peut demander de nombreux travaux de rafraichissement.

En effet, il faut souvent défaire pour refaire… et cela représente un budget travaux à prévoir lors de votre choix.

 

Outre les travaux personnels de rafraichissement, décoration ou de remise en état, comptez également sur des travaux de copropriété à prévoir : ravalement, ascenseur, etc… Renseignez-vous donc avant de signer votre compromis sur les travaux prévus dans la copropriété.

Sachez également que même si aucun travaux n'est prévu, si la copropriété vote de gros travaux juste après votre arrivée, vous êtes obligé d'y participer, quelque soit l'état de vos finances.

 

Pas de prêt à taux zéro dans l’ancien : le dispositif étant prévu pour encourager la construction, vous ne pourrez pas bénéficier d’un prêt à taux zéro dans l’ancien (sauf sous certaines conditions, si vous réalisez d’importants travaux de remise à neuf).

Si vous prévoyez de solliciter un crédit, à mensualité égale, le coût de l'opération est bien plus élevé dans l'ancien. En effet, le montant de votre crédit sera d'autant plus impacté par les frais de notaire et les intérêts plus élevés dans l'ancien que par la valeur réelle du bien.

 

Ainsi, pour le même remboursement mensuel, la valeur de votre bien sera inférieure.

 

En conclusion...

 

Pour une résidence locative, l’acquisition dans le neuf constitue sans doute un meilleur choix d’investissement sur le long terme, malgré un coût d’acquisition plus élevé. Notamment grâce aux nombreux avantages fiscaux que cela peut représenter.

 

Par ailleurs, un bien neuf se loue généralement plus cher qu’un bien ancien, réduisant ainsi l’impact du surcoût.

 

Pour une résidence principale, les  deux solutions présentent des avantages et inconvénients différents. Ceux-ci ne peuvent être appréciés que par le futur propriétaire lui-même en fonction des projections à moyen-terme qu’il se fait de sa situation personnelle:

Puis-je attendre 2 ans ? Est-ce que je souhaite effectuer des travaux ? Le charme de l’ancien ou la modernité ? Accessibilité ou atypisme ?

 

Pour un primo-accédant, nous pencherons plutôt pour le neuf, le prêt à taux zéro permettant de réaliser une économie significative qui, additionnée à un coût de fonctionnement moins important (chauffage, travaux, etc...) permet de compenser l'écart sur le prix de vente initial.

 

Seul vous pouvez mesurer vos priorités…


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