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Acheter ancien ou neuf?

Neuf ou ancien?

Acquérir un logement soulève de nombreuses questions. Lorsque votre choix n’est pas encore arrêté sur un bien particulier, l’une d’elles est souvent: dois-je me tourner vers le neuf ou l’ancien? Les deux possibilités présentent chacune des avantages et inconvénients différents.

 

Voici quelques pistes pour vous aider à effectuer votre choix.

 

 

Que considère-t-on comme un logement ancien / neuf ?

 

a - neuf

 

Un bien est considéré comme neuf si sa construction a été achevée depuis 5 ans maximum et qu’il n’a encore jamais été habité.

Peuvent également être concernés les biens ayant été remis à neuf suite à un changement d’usage (bureaux à habitation par exemple).

 

b - ancien

 

Par opposition, tout bien construit depuis plus de 5 ans OU ayant déjà été habité est considéré comme ancien.

 

 

Avantages et Inconvénients du neuf

 

a- Avantages

 

Outre le fait de devenir propriétaire d’un logement dont vous êtes le premier habitant, personnalisable à souhait et ne nécessitant pas de travaux de rafraichissement, l’achat dans le neuf présente de nombreux avantages :

 

  • Si vous êtes primo-accédant, vous pouvez éventuellement prétendre au prêt à taux zéro, vous permettant de réaliser une économie non négligeable sur le cout de votre opération (voir : Le prêt à taux zéro (PTZ) 2018: Moins avantageux? )
  • Pour les investissements locatifs, le dispositif Pinel vous permet de bénéficier de réductions d’impôt sous certaines conditions, et ce même pour une location ascendant/descendant (voir : La loi Pinel en bref)
  • Les frais de notaire sont moins élevés dans le neuf : entre 2,5 et 4% contre 7 à 8% dans l’ancien
  • Les logements neufs peuvent bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant les 2 années suivant la construction.
  • D’un point de vue confort de vie, les logements neufs offrent quasiment tous aujourd’hui des prestations que l’on ne retrouve pas dans l’ancien : parking souterrain, isolations thermique et acoustique bien supérieures, labels de performance énergétique, grand ascenseur fonctionnel, normes d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, digicodes, etc…
  • Les charges de copropriété seront probablement moins élevées pendant un certain temps car pas ou peu de travaux à prévoir.
  • Vous bénéficiez des garanties biennale  et décennale.

 

b- inconvénients

 

Le principal inconvénient d’une acquisition dans le neuf est le coût de l’acquisition.

  • A surface égale et dans le même quartier, comptez environ 20% à 30% de coût supplémentaire pour un bien neuf, impactant ainsi négativement le rendement pour un investisseur.
  • Autre point à prendre en considération : l’attente.
  • Si vous achetez votre résidence principale, comptez en moyenne 1,5 à 2 ans avant de pouvoir prendre possession des lieux. Il faut donc pouvoir vous projeter à l’avance dans l’évolution de votre vie personnelle et professionnelle.
  • Par ailleurs, il vous est impossible de visiter le logement que vous achetez puisqu’il s’agit d’achat sur plan (sauf éventuels appartements ou maisons témoins selon le promoteur).
  • Pas de spéculation : N’envisagez pas une revente dans les premières années car il est peu probable que vous puissiez faire une plus-value, contrairement à l’ancien avec travaux par exemple.

 

 

Avantages et inconvénients de l'ancien

 

a- avantages

 

Acheter dans l’ancien vous permet de voir ce que vous achetez.

En effet, le logement est déjà construit, vous avez donc la possibilité de le visiter.

Cela vous permet également de constater comment la qualité de l’immeuble est impactée par le temps.

Prenez les précautions nécessaires lors de vos visites, encadrez-vous de professionnels ou d'habitués qui pourront vous certifier de la qualité du logement si vous avez des doutes.

 

L’ancien offre également un choix plus large de biens et de secteurs. En effet, vous ne choisirez pas votre acquisition en fonction de l’existence ou non d’un programme neuf à cet endroit.

 

Le prix est bien évidemment le critère différenciant principal entre le neuf et l’ancien. Comme évoqué plus haut, il est moins élevé de 20 à 30%.

Un logement ancien à rénover offre parfois une bonne possibilité de plus-value.

Enfin : le charme de l’ancien (parfois) font pencher la balance pour certains!

 

b- inconvénients

 

Contrairement à un logement neuf, la personnalisation d’un logement ancien peut demander de nombreux travaux de rafraichissement.

En effet, il faut souvent défaire pour refaire… et cela représente un budget travaux à prévoir lors de votre choix.

 

Outre les travaux personnels de rafraichissement, décoration ou de remise en état, comptez également sur des travaux de copropriété à prévoir : ravalement, ascenseur, etc… Renseignez-vous donc avant de signer votre compromis sur les travaux prévus dans la copropriété.

Sachez également que même si aucun travaux n'est prévu, si la copropriété vote de gros travaux juste après votre arrivée, vous êtes obligé d'y participer, quelque soit l'état de vos finances.

 

Pas de prêt à taux zéro dans l’ancien : le dispositif étant prévu pour encourager la construction, vous ne pourrez pas bénéficier d’un prêt à taux zéro dans l’ancien (sauf sous certaines conditions, si vous réalisez d’importants travaux de remise à neuf).

Si vous prévoyez de solliciter un crédit, à mensualité égale, le coût de l'opération est bien plus élevé dans l'ancien. En effet, le montant de votre crédit sera d'autant plus impacté par les frais de notaire et les intérêts plus élevés dans l'ancien que par la valeur réelle du bien.

 

Ainsi, pour le même remboursement mensuel, la valeur de votre bien sera inférieure.

 

En conclusion...

 

Pour une résidence locative, l’acquisition dans le neuf constitue sans doute un meilleur choix d’investissement sur le long terme, malgré un coût d’acquisition plus élevé. Notamment grâce aux nombreux avantages fiscaux que cela peut représenter.

 

Par ailleurs, un bien neuf se loue généralement plus cher qu’un bien ancien, réduisant ainsi l’impact du surcoût.

 

Pour une résidence principale, les  deux solutions présentent des avantages et inconvénients différents. Ceux-ci ne peuvent être appréciés que par le futur propriétaire lui-même en fonction des projections à moyen-terme qu’il se fait de sa situation personnelle:

Puis-je attendre 2 ans ? Est-ce que je souhaite effectuer des travaux ? Le charme de l’ancien ou la modernité ? Accessibilité ou atypisme ?

 

Pour un primo-accédant, nous pencherons plutôt pour le neuf, le prêt à taux zéro permettant de réaliser une économie significative qui, additionnée à un coût de fonctionnement moins important (chauffage, travaux, etc...) permet de compenser l'écart sur le prix de vente initial.

 

Seul vous pouvez mesurer vos priorités…


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jessik

Le prêt à taux zéro (PTZ) 2018: moins avantageux?

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Contrairement à l'année 2017 , 2018 marque l'arrivée d'une nouvelle réforme du prêt à taux zéro (communément appelé PTZ ou PTZ+), en effet, le gouvernement souhaitant encourager la construction de logements dans les zones où la demande est supérieure à l'offre, les critères ont été revus pour cibler celles-ci au mieux.

Ainsi, le PTZ dans les zones B2 et C est en péril, bien qu'il ait été renouvelé jusqu'au 31/12/2019, risque de disparaître après cette date.

Il est pour le moment maintenu dans les zones A, Abis et B1 jusqu'au 31/12/2021.

 

1 . Rappel des principes de base

 

Comme c’est le cas depuis janvier 2012, le Prêt à taux zéro demeure réservé aux acquisitions de logements neufs destinés à la résidence principale des emprunteurs.

 

Les travaux de grande ampleur, entrainant une remise à neuf du logement, permettent également d’en bénéficier sous certaines conditions(1) qui ont elles aussi été revues. En effet, le PTZ dans l'ancien n'existe plus pour les zones A, A bis et B1 depuis le 1er janvier 2018.

 

En effet, afin d’être éligible, le logement devra répondre aux normes de performance énergétique de la Réglementation Thermique 2012 (RT 2012).

Sont concernées les personnes physiques primo-accédantes à la propriété (2) , qui sollicitent parallèlement un prêt bancaire principal  pour financer leur acquisition. Elles doivent également répondre aux plafonds de ressources définis ci-après.

 

(1) voir Le PTZ dans l’ancien avec travaux sur le site du ministère du logement

(2) ménages non propriétaires de leur résidence principale durant les 24 mois précédent l’opération

 

2 . Les plafonds à compter du 1er janvier 2018

 

La révision des plafonds du PTZ+ est effective pour toutes les offres de prêt émises après la date du 31 décembre 2015.

Plusieurs plafonds sont à prendre en considération pour le calcul des droit au PTZ+ d’un ménage.

 

a-Plafond de ressources

 

Le premier est le plafond de ressources à ne pas dépasser. Ce critère va  définir l’éligibilité du ménage au dispositif:

Plafond de ressources des occupants du futur logement
NB occupants logement Zone A bis et A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 37 000 € 30 000 € 27 000 € 24 000 €
2 51 800 € 42 000 € 37 800 € 33 600 €
3 62 900 € 51 000 € 45 900 € 40 800 €
4 74 000 € 60 000 € 54 000 € 48 000 €
5 85 100 € 69 000 € 62 100 € 55 200 €
6 96 200 € 78 000 € 70 200 € 62 400 €
7 107 300 € 87 000 € 78 300 € 69 600 €
À partir de 8 118 400 € 96 000 € 86 400 € 76 800 €

 

Idee

NB: Les revenus à prendre en compte sont ceux de toutes les personnes destinées à habiter le logement, et non uniquement ceux des emprunteurs.

 

Une fois l’éligibilité déterminée, il convient d’appliquer d’autres plafonds pour connaître le montant de PTZ+ qui sera accordé au ménage.

 

b-Base maximum de calcul

 

Si le montant du PTZ+ reste calculé sur la base de 40%  du montant total de l’opération (celui-ci s’entend frais d’agence inclus) en zone A, A bis et B1, il a été divisé par deux en zone B2 et C et n’excédera donc pas 20% du montant de l'opération,  dans la limite des plafonds ci-dessous:

 

Coût maximal sur lequel le PTZ sera calculé, selon la zone d'implantation et le nombre d'occupant du logementCe tableau présente le coût maximal de l'opération immobilière servant de base au calcul de la valeur du PTZ+ sera calculé. Ce coût dépend du nombre d'occupants du logement et de la zone dans laquelle se situe le logement.
NB occupants logement Zone A bis et A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 150 000 € 135 000 € 110 000 € 100 000 €
2 210 000 € 189 000 € 154 000 € 140 000 €
3 255 000 € 230 000 € 187 000 € 170 000 €
4 300 000 € 270 000 € 220 000 € 200 000 €
5 et plus 345 000 € 311 000 € 253 000 € 230 000 €

 

Exemple 1:

Un célibataire touche moins de 37000€/an(3) et achète sa première résidence principale dans le neuf, en zone A, pour un montant d’opération de 160 000€. Il aura donc droit à un Prêt à Taux Zéro à hauteur de  40% de 150000€ (plafond) soit 60 000€.

Exemple 2:

Un couple touche moins de 51800€/an et achète sa première résidence principale dans le neuf, en zone B2, pour un montant d’opération de 180 000€.

Il aura donc droit à un Prêt à Taux Zéro à hauteur de  20% de 154000€ (montant de l’opération) soit 30 800€.

 

(3) en 2015, le plafond de ressources pour un célibataire en zone A était de 36000€

 

3 . Le PTZ+ en pratique

 

Au delà de l’éligibilité, les revenus du ménage (et notamment le Revenu Fiscal de Référence – ou RFR), permet de définir le mode de remboursement qui peut s’appliquer pour un ménage donné.

En effet, il est généralement possible de bénéficier d’un différé en début de prêt pouvant durer plusieurs années.  Celui-ci peut réduire significativement l’opération, car il permet de rembourser une somme plus importante sur le prêt principal pendant cette période.

Comme évoqué en début d’article, le PTZ+ applicable à l’ancien tend à disparaître et a été limité aux zones B2 et C pour le moment.

 

Enfin, il est à noter qu’un prêt à taux zéro, ne doit occasionner aucun frais de dossier, ni de remboursement ancipité. Seules les assurances adossées et les frais de garantie constitueront le coût du crédit.

 

4 . En conclusion

 

La version 2018 du prêt à taux zéro, marque un tournant, après 2 années aux conditions d'octroi élargies et inchangées, le gouvernement souhaite orienter cette aide vers les zones dans lesquelles la construction de logements est nécessaire.

 

-Bases de calcul permettant des enveloppes moins importantes

-La possibilité de bénéficier du PTZ pour une acquisition dans l’ancien + travaux désormais limitée à certaines zones

 

La section calculatrices du site vous permet de calculer votre droit au PTZ.

Pour aller plus loin: vous trouverez sur Service-public.fr tous les plafonds détaillés du PTZ.

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La loi Pinel, en bref

La Loi PINEL, publiée le 29 décembre 2014 s’adresse aux particuliers imposables, aux SCI ou aux SCPI.

Elle permet de bénéficier de réductions d’impôt au travers de l’investissement locatif. Se substituant au dispositif DUFLOT, elle a pour principal objectif de favoriser la construction dans les zones ou la demande locative est tendue afin de proposer une offre plus étendue de logement aux ménages ayant des revenus modestes.

 

Quelles sont les opérations concernées par la loi Pinel?

 

Le dispositif PINEL est applicable aux acquisitions de logements neufs réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2022 (il a été reconduit pour 4 ans en 2018) sous certaines conditions:

-le loyer doit respecter un plafonnement défini.
 

Plafonds des loyers mensuel en €/m²

Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2
16.83 € 12.50 € 10.07 € 8.75 €

 

 

Pour obtenir le loyer maximal, il convient de multiplier ces plafonds par  (0,7 + 19/surface du logement). Ainsi, un bien de 25m² sur Paris pourra se louer 16,72 x (0,7 + 19/25) = 24,41€/m², soit 610,28€

-le bien doit être loué non meublé et répondre aux normes de performance énergétiques de la Réglementation Thermique 2012  (ou obtenir le label BBC 2005 si le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013).

-le propriétaire doit s’engager à louer le bien pour une durée minimale de 6 ans.

-les ressources du locataire ne peuvent pas excéder les plafonds fixés

 

Plafonds de ressources du foyer

Composition du foyer Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne Seule 37 126€ 37 126€ 30 260€ 27 234€
2 personnes 55 486€ 55 486€ 40 410€ 36 368€
3 personnes 72 737€ 66 699€ 48 596€ 43 737€
4 personnes 86 843€ 79 893€ 58 666€ 52 800€
5 personnes 103 326€ 94 579€ 69 014€ 62 113€
6 personnes 116 268€ 106 431€ 77 778€ 70 000€
Par personne supplémentaire +12 954€ +11 859€ +8 677€ +7 808€

 

 

-le montant de l’opération pris en compte est limité à 300 000€ ou 5 500€/m².

-Le bien doit être loué dans les 12 mois suivant sa livraison.

 

 

Les avantages fiscaux de la loi Pinel

 

Le propriétaire peut s’engager à mettre son bien en location 6 ou 9 ans à l’origine. Cette durée peut être allongée jusqu’à 12 ans pour bénéficier de la réduction d’impôt maximale.

Le montant de la réduction d’impôt s’élève à:

 

  • 12% du prix d’acquisition sur une durée de 6 ans, dans la limite de 4000€ de réduction par an.
  • 18% du prix d’acquisition sur une durée de 9 ans, dans la limite de 4000€ de réduction par an.
  • 21% du prix d’acquisition sur une durée de 12 ans, dans la limite de 4000€ de réduction par an pendant les 9 premières années, puis 2000€ les suivantes.

 

A savoir également

 

La loi PINEL, en opposition au précédent dispositif (DUFLOT) permet au propriétaire de louer son bien à un membre de sa famille. A cet effet, ses ressources ne doivent pas excéder les plafonds réglementaires.

Par ailleurs, les frais de notaire, d’agence, les droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière peuvent être inclus dans le montant de l’opération. C’est ce montant qui servira de base au calcul de la réduction d’impôt.

 

 

A qui s’adresser pour investir en Pinel

 

Si vous êtes intéressé par le dispositif PINEL, vous avez la possibilité de contacter directement les nombreux promoteurs commercialisant des biens neufs ou de jeter un œil à la session programmes neufs du site.

 

Cependant, vous pourriez avoir intérêt à solliciter un conseiller en immobilier neuf.

En effet, ceux-ci commercialisent généralement des produits de nombreux promoteurs. De plus, ils pourront vous fournir un conseil personnalisé sur les opérations à réaliser pour optimiser votre patrimoine.

 

Pour aller plus loin, vous trouverez ici le texte officiel de la loi Pinel.


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