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2019 : Un pret immobilier au taux historiquement bas

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Cela fait maintenant environ 5 ans que les taux se maintiennent à un niveau si bas que la remontée est attendue comme une épée de Damoclès pour les retardataires.

Bien loin de les inquiéter, le mois de mai a permis d’assister à une nouvelle baisse des taux, portant ainsi le taux moyen toutes durées confondues à 1,29%!

Le dernier record, atteint en novembre 2016 permettait déjà d’obtenir un taux moyen de 1,33%.

 

Durée des crédits immobiliers

 

Alors que les taux baissent, la tendance est à l’augmentation concernant la durée moyenne des emprunts.

En effet, le besoin de retrouver ou préserver leur pouvoir d’achat pousse les ménages à emprunter sur les durée les plus longues possibles afin de réduire au maximum leurs mensualités sur un crédit immobilier.

 

Près de la moitié des crédits souscrits en mai prévoient une durée d’amortissement de 25 ans ou plus.

 

Dans le détail, la moyenne des taux constatée sur 20 ans est de 1,20% et de 1,42% sur 25 ans!

Certains emprunteurs se verront même obtenir des crédits au taux incroyablement bas de 1% sur 25 ans.

 

La baisse des taux permet-elle d’acheter plus facilement?

 

Bien que le niveau de taux actuel permette de baisser significativement les mensualités des emprunteurs, celui-ci ne suffit pas à contrebalancer les prix de l’immobilier en hausse constante ces dernières années.

 

Il faudra donc que les intéressés profitent de cette période particulièrement avantageuse en termes de conditions bancaires, car le prix au m² en progression dans la plupart des grandes villes et leur périphérie, associé à un pouvoir d’achat en baisse, font du marché immobilier une véritable course, dans laquelle les moins rapides se trouveront désavantagés.

 

En complément de cette baisse constatée des taux, et toujours en raison d’un pouvoir d’achat en difficulté, la moyenne de l’apport personnel demandé aux acquéreurs est également au plus bas.

 

Il n’est ainsi plus si rare d’obtenir un crédit sans apport ou en limitant celui-ci aux divers frais (bien que les banques recommencent à durcir leurs critères à ce niveau).

 

En conclusion

 

Le crédit immobilier aujourd’hui coûte très peu. Bien que cette baisse ne suffise pas à contrebalancer les prix de l’immobilier en hausse, elle permet aux acquéreurs de rembourser bien moins d’intérêts sur leurs mensualité,  et ainsi d’amortir bien plus vite leur investissement, ce qui leur permet d’acquérir le foncier de leur logement bien plus vite.

 

Afin d’être en mesure de bénéficier d’opportunités intéressantes, il faudra pour autant ne pas trainer !

 

Attention: Pour connaître le taux qui vous sera proposé, seule une étude personnalisée par un professionnel est valable. En effet, les simulateurs en ligne ne tiennent pas compte des particularités de votre situation.

 

Source : L’observatoire des taux


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Les interêts intercalaires dans le neuf : comment ça marche?

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Vous avez déjà entendu parler des intérêts intercalaires lors d'une acquisition dans le neuf, mais ne savez ni à quoi cela correspond, ni comment cela fonctionne. Alors faisons le point: qu'allez-vous payez exactement?

 

Définition des intérêts intercalaires

 

Certaines opérations nécessitent qu'un prêt immobilier soit décaissé en plusieurs fois. Pendant cette phase et jusqu'au décaissement total du prêt, l'emprunteur doit régler des intérêts sur les sommes ainsi débloquées. On les appelle les intérêts intercalaires.

 

Opérations concernées

 

Les décaissements échelonnés concernent les opérations pour lesquelles les fonds sont appelés progressivement. Il peut s'agir:

 

- De la construction d'un logement neuf

- De travaux importants

 

Dans ces deux cas, l'acquéreur adressera ses appels de fonds à la banque qui décaissera les sommes demandées directement au promoteur ou à l'entrepreneur.

 

Fonctionnement des intérêts intercalaires

 

Par sécurité  et afin de ne pas contraindre l'emprunteur à cumuler la mensualité de son prêt tant qu'il ne peut pas jouir du bien objet du prêt, la banque met en place une période de différé des mensualités jusqu'à la réalisation de l'opération.

 

Ce différé peut être total:

 

-L'emprunteur ne paie ni les intérêts ni l'amortissement du crédit. Seule l'assurance emprunteur est prélevée chaque mois. Ce type de différé peut être utile notamment si l'emprunteur conserve un loyer important à payer sur son logement actuel durant la phase de construction.

 

Les intérêts non payés sont capitalisés : ils viennent s'additionner au montant total du prêt à amortir une fois le chantier terminé, et sont donc amortis sur la durée totale du prêt en supplément de la mensualité initialement définie.

 

L'inconvénient du différé total est qu'il implique un surcoût du crédit plus ou moins important (en fonction du taux et de la durée de la construction) car l'emprunteur devra au final payer des intérêts sur les intérêts capitalisés.

 

Ou partiel:

 

- En plus de l'assurance, l'emprunteur s'acquitte des intérêts intercalaires chaque mois, dont le montant augmentera progressivement au fil des décaissement.

 

Ainsi, le capital à rembourser à la fin du chantier ne bouge pas et est reste celui défini à l'origine.

 

La période de différé permet à l’emprunteur de diminuer l’impact du nouveau crédit sur son budget en ne remboursant que la partie intérêts de son prêt.

 

L'avantage de la période de différé est que seule la mensualité finale sera prise en considération dans le taux d'endettement car à aucun moment, l'acquéreur ne cumule les charges de son actuel et futur logement.

 

 

Montant des intérêts intercalaires

 

Les intérêts intercalaires dont l'acquéreur doit s'acquitter sont calculés sur les sommes cumulées des décaissements effectués par la banque, à chaque appel de fonds du promoteur, suivant le calendrier des travaux.

 

Prenons un exemple:

 

Un couple décide d'acquérir un logement de 240 000€ en VEFA (Vente en l'état futur d'achévement / sur plan).

 

Détail du financement:

 

-Coût total de l’opération : 240 000 €

-Apport personnel : 5 000 €

-Prêt à taux zéro (PTZ) : 80 000€

-Prêt principal : 155 000 €

-Taux d’intérêt du prêt classique : taux fixe de 1,70% /an

-Durée du crédit : 25 ans

 

Calendrier des appels de fonds par le promoteur (ceci est un exemple)

 

Admettons qu'il reste au total 14 mois de travaux suivant ce calendrier:

 

-1500€ à la réservation

-30 % du prix lors de l'achèvement des fondations

-35 % pour la mise hors d'eau / hors d'air

-25 % à l'achèvement des travaux

-9,37 % à la livraison

 

 

Exemple de coût des interêts intercalaires
Etape % appelé Montant appelé en € Envoi de fonds Total décaissé Durée
(en mois)
Interêts(en €/mois)
Réservation 0,63 1500 Apport personnel: 1 500€

Apport personnel: 1 500€

PTZ: 0€

Prêt principal: 0€

 2

0€

0€

0€

Fondations 30 72 000 Apport restant: 3 500€
PTZ: 68 500€
Prêt principal: 0€

Apport personnel: 5 000€

PTZ: 68 500€

Prêt principal: 0€

4

0€

0€

0€

Hors d'eau / Hors d'air 35 84 000 PTZ restant: 11 500€
Prêt principal: 72 500€

Apport personnel: 5 000€

PTZ: 80 000€

Prêt principal: 72 500€

6

0€

0€

72000 x 1,70% / 12 = 102,7€

Achèvement des travaux 25 60 000 Prêt principal: 60 000€

Apport personnel: 5 000€

PTZ: 80 000€

Prêt principal: 132 500€

2

0€

0€

132500 x 1,70% / 12 = 187,7€

Coût total des intérêts intercalaires (hors assurance de prêt) 991,6€
Livraison du logement
9,37 22 500 Prêt principal: 22 500€

Apport personnel: 5 000€

PTZ: 80 000€

Prêt principal: 155 000€

300 Fin des interêts intercalaires et démarrage de la mensualité complète, soit 867, 86€.

 

 

AstuceNB: Cet exemple décrit un différé partiel. Si le couple optait pour un différé total, les sommes de 107,7€ pendant 6 mois puis 187,7€ pendant 2 mois ne seraient pas à payer. En revanche, le capital final à rembourser sur prêt principal se porterait à 155 991,6€ et la mensualité à 871,93€. Le tableau ne tient pas compte des assurances, à payer tous les mois dés les premiers décaissements.

 

 

La mise en place d'un différé peut s'avérer couteuse si la construction venait à être prolongée pour les raisons suivantes :

 

-Retard sur le chantier

-Malfaçons retardant la livraison

-Recours avec le voisinage qui retarderait les travaux

 

 

Il est donc important de vérifier les clauses d’indemnités du contrat de construction / réservation en cas de retard et d'exiger le remboursement des frais intercalaires en sus des pénalités contractuelles.

 


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Faire des économies grâce au rachat de prêt

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Les taux d'intérêt des prêts immobiliers accordés ces deux dernières années ont connu une baisse constante jusqu'à atteindre un niveau historiquement bas depuis début 2015.

Cette baisse a poussé nombre d'emprunteurs à tenter une renégociation de leur emprunt à l'établissement prêteur, ou à en demander le rachat par un établissement concurrent afin de bénéficier de meilleures conditions de taux.

Si vous avez souscrit un prêt immobilier il y' a quelques années, vous pourriez être concerné.

 

 

Au préalable

 

 

Avant de penser au rachat de votre emprunt, il n'est pas inintéressant de vous rapprocher dans un premier temps de l'établissement qui a financé votre opération afin de savoir si celui-ci accepterait de réviser le taux de celui-ci. 

Sachez qu'un établissement de crédit souhaitera y voir un réel intérêt, pour vous comme pour lui afin de répondre favorablement à votre demande.

Ainsi, plusieurs paramètres sont à prendre en considération:

 

 

a - La date d'origine de l'opération

 

 

Si votre opération est récente (- de 2 ans), il peut être parfois compliqué d'obtenir une révision de votre taux, sauf si l'opération représente un réel gain pour vous.

 

Une demande basée sur une variation moyenne inférieure à -0.5%, par exemple, a peu de chances d'être prise au sérieux si votre crédit est récent, car cela signifierait que vous pourriez réitérer votre demande à chaque nouvelle baisse des taux. Or, si vous avez opté pour un prêt à taux fixe à l'origine, il est délicat de solliciter une révision de celui-ci à chaque baisse globale des taux d’intérêt (cela reviendrait à avoir un prêt à taux révisable uniquement dans un sens, et ne revêt aucun intérêt pour le prêteur).

 

Sachez également que l'intérêt majeur pour un établissement de crédit de vous accorder une renégociation est le fait de ne pas vous voir le quitter pour obtenir de meilleures conditions à la concurrence. Il faut donc vous assurer d'avoir un certain levier pour solliciter une renégociation, car votre banque tiendra compte dans sa prise de décision de vos probabilités d'être financé dans de meilleures conditions ailleurs.

 

Notez par exemple que :

 

-Durant les premières années, vous amortissez relativement peu de capital et payez principalement des intérêts. Ainsi, si vous n'aviez pas ou peu d'apport personnel lors de votre acquisition, il se peut que le capital restant dû sur votre prêt soit supérieur ou égal à la valeur de votre bien. Peu de banques seront enclines à vous financer dans ces conditions et votre banque actuelle en est consciente. Il vous faudra donc vous assurer que vous ne partiriez pas dans de mauvaises conditions avant d'avancer dans votre argumentaire des possibilités d'aller démarcher la concurrence.

 

-Soyez sûr d'effectuer votre demande au bon moment. Attendez par exemple une stagnation des taux car il vous sera plus difficile d'obtenir à nouveau une renégociation si ceux-ci continuent à descendre.

 

-Une nouvelle banque pourrait vous considérer comme un client volatile si vous êtes prêts à entamer de nouvelles démarches de mise en place de prêt immobilier et d'ouverture de compte seulement 2 ans après la souscription initiale.

 

-La pénalité due en cas de remboursement anticipé s’élevant généralement à un montant de 3% du capital restant dû, plafonné à 6 mois d’intérêts, c'est en début de prêt qu'elle est la plus élevée. Ce montant associé aux nouveaux frais de garantie et éventuellement de dossier sera le principal argument de votre conseiller si vous lui communiquez votre intention de partir. Son exonération peut toutefois avoir été négociée à l'origine.

 

Bien que ce montant puisse être élevé selon votre cas, l'économie à réaliser sur une baisse de taux peut être telle qu'il serait absorbé par celle-ci. Il est donc important que vous fassiez réaliser une simulation pour savoir exactement s'il vaut la peine de vous faire racheter ou non.

 

 

b - Votre profil client

 

 

Il va sans dire que pour pouvoir négocier une révision de votre taux d’intérêt, il est non seulement préférable d'entretenir au minimum des rapports cordiaux avec l'établissement prêteur, mais également d'être un client que celui-ci souhaite conserver.

 

Si l'établissement qui vous a financé était une banque, cela passe tout d'abord par une bonne tenue de compte (pas d'incidents, comptes en ligne créditrice). En effet,  une banque sait que vous aurez de toutes façons du mal à vous faire racheter par la concurrence dans de telles conditions et ne tentera pas forcément de vous retenir si vous y parvenez.

 

De même, vous aurez plus de chance de vous voir accorder ce type d'avantages si vous  êtes un client qui "joue le jeu". Avez-vous par exemple souscrit à des produits bancaires (livrets d'épargne, carte bleue, assurances, etc..)?

Vos salaires sont-ils domiciliés sur le compte (sans présence d'un virement vers un compte externe après chaque arrivée)?

 

Notez qu'avoir un bon niveau de revenus ne suffira pas si vous n'avez jamais réellement fait de l'établissement votre banque principale.

 

 

c - Économie à réaliser sur un rachat

 

 

Pour être fixé sur le bien fondé d'une opération de rachat, demandez à votre conseiller de vous calculer l'économie à réaliser, frais de dossier compris et faites parallèlement réaliser une étude d'un éventuel rachat par un professionnel externe (un autre établissement de crédit par exemple, ou un courtier qui pourra vous fournir une offre plus concurrentielle) en tenant compte des pénalités de remboursement anticipé et des frais de garantie.

 

Sachez qu'une renégociation génère moins de frais supplémentaires, mais la décote qui vous sera accordée ne vous permettra pas de bénéficier de conditions comparables aux nouveaux prêts accordés sur la même période. Le taux modifié sera légèrement supérieur.

 

 

Le rachat en pratique

 

 

Si après comparaison des différentes options qui s'offrent à vous, vous constatez qu'un rachat représente une économie plus favorables et que vous souhaitez vous tourner vers cette option, vous devrez constituer un nouveau dossier de prêt à présenter à un nouvel établissement.

Comprenez que, bien qu'il s'agisse d'un rachat, vous êtes un tout nouveau client pour votre futur interlocuteur. Votre dossier devra donc comporter tous les éléments nécessaires à une demande de prêt initiale en complément des arrêtés de situation de celui-ci (vous trouverez ici une liste indicative des documents nécessaires à la constitution d'un dossier de prêt.

 

 

a - Opter pour un courtier

 

 

La solution du courtier vous permet de réduire vos démarches de recherche de financement, car il dispose de partenariats lui permettant de centraliser les offres de différents établissements afin de vous les proposer. Le courtier a donc un rôle d’intermédiaire entre vous et votre future banque.

Outre le nombre de ses partenaires, l'avantage du recours à un courtier est la certitude que l'établissement sélectionné n'appliquera pas de marges excessives en misant sur le fait que vous ne connaissiez pas le marché.

 

 

En effet, le courtier a non seulement une visibilité sur les tarifs proposés aux nouveaux clients, mais également très souvent une marge de négociation ou des décotes négociées d'avance. Ainsi, les taux accordés ne peuvent dépasser certains montants fixés et seule une négociation à la baisse  pourra être discutée en fonction de la qualité de votre dossier.

 

 

Le courtier en prêts immobilier est bien souvent courtier en assurances également et pourra donc effectuer le même travail de sélection pour la compagnie qui assurera votre prêt, en fonction de l'établissement retenu.

 

 

Par ailleurs, étant un spécialiste du prêt immobilier, et ayant une certaine connaissance de ses partenaires il saura probablement présenter votre dossier sous son meilleur jour, en souligner les points forts et anticiper ses faiblesses.

 

 

Le courtier collectera auprès de vous tous les documents nécessaires, et se chargera de les retransmettre aux établissements qu'il aura jugés les plus pertinents pour votre profil et votre projet. A cet effet, le recours à un courtier peut parfois nécessiter un temps de traitement légèrement plus élevé (temps d'envoi, et de traitement par un pôle immobilier) d'une dizaine de jours. Cependant, la réalisation d'un opération de rachat ne nécessite pas réellement de répondre à des délais réduits comme c'est le cas pour une acquisition.

 

 

Une fois les différentes propositions obtenues, il vous les soumettra afin que vous puissiez comparer les taux, mais également les conditions (frais sur remboursement anticipés, frais de dossier bancaires, contreparties demandées, etc...

 

Notez que la demande de contreparties, bien que discutable, est très courante. Il s'agit généralement de souscription aux produits du groupe (assurance emprunteur, assurance habitation, protection juridique, moyens de paiement, etc...). La seule contrepartie qui vous sera systématiquement demandée est la domiciliation de vos revenus, chose qui peut s'entendre étant donné que le taux vous sera bien souvent accordé en fonction de ceux-ci.

 

 

Bien entendu, la domiciliation de revenus ne concerne pas les établissements de crédit (type Crédit Foncier).

 

 

Un courtier vous facture généralement des honoraires. Demandez donc une simulation reprenant la totalité des coûts de votre opération, frais inclus, pour prendre votre décision.

 

 

b - Consulter une banque directement

 

 

En présentant vous même votre dossier en banque, vous bénéficiez de l'avantage du direct. En effet, vous êtes face à l'interlocuteur final, qui sera probablement votre conseiller par la suite. L'avantage réside dans le fait qu'il est impliqué plus directement dans la réussite de votre opération et donc souvent plus prompt à vous satisfaire que lorsqu'il s'adresse à un intermédiaire.

 

 

Vous économisez également un certain temps d’intermédiation car votre dossier lui est confié directement.

 

 

Cependant, ceci n'est vrai que si vous ne consultez qu'un seul établissement. La multiplication de rendez-vous pour trouver la meilleure offre peut très rapidement être chronophage, sans pour autant aboutir à la meilleure proposition pour vous.

 

 

Il n'est pas rare que des frais de dossier vous soient demandés également, bien que parfois ce ne soit pas le cas. Ceux-ci peuvent être très variables selon les critères (votre dossier, l'établissement, le montant de l'opération, le risque, etc...) et oscillent généralement entre 300 et 1500€.

 

 

Si vous souhaitez présenter vous-même votre dossier, assurez-vous de bien connaître la tendance actuelles des taux, les questions à poser, les modularités possibles sur les prêts, mais également vos possibilités en matière d'assurance emprunteur et les coûts pratiqués ailleurs. Assurez-vous de connaître les points forts et les points faibles de votre dossier. Sachez négocier avec parcimonie (n'oubliez pas que bien que vous soyez le client, c'est vous qui sollicitez un prêt et que par conséquent) afin de ne pas vous retrouver sans rien.

 

Nous vous recommandons de bien avoir saisi le mécanisme du prêt immobilier pour vous charger vous même des démarches de recherche et de négociation.

 

 

Enfin, sachez que si vous souhaitez finalement faire appel à un courtier, celui-ci ne pourra solliciter que les établissements que vous n'aurez pas déjà consulté. Cela peut réduire considérablement son efficacité car il aura moins d'établissements à mettre en concurrence. Vous aurez par ailleurs perdu le bénéfice de ses décotes négociées avec les établissements que vous aurez déjà consulté.

 

 

Notez tout de même que certaines banques appliquent les mêmes conditions, que vous ayez recours à un courtier ou non. De même, si vous correspondez au profil cible de l'établissement, votre interlocuteur pourra décider demander des dérogations particulières pour vous.

 

 

Mise en place du rachat de prêt

 

 

Il vous faudra en général compter un minimum de 2 mois entre la présentation de votre dossier et la finalisation de votre opération de rachat.

 

En effet, après avoir obtenu une offre satisfaisante et un accord de principe pour celle-ci, quelques formalités restent encore à effectuer.

 

 

Tout d'abord, vous devrez prendre un rendez-vous pour une ouverture de compte et la souscription éventuelle de services liés à ce compte auprès de l'établissement retenu.

 

 

Certains établissements seront en mesure d'éditer vos offres de prêt dès ce premier rendez-vous si le dossier a été étudié en amont. Si ce n'est pas le cas, votre dossier sera envoyé en back office. Le délai de traitement en back office est très variable d'un établissement à l'autre (d'une semaine à plus d'un mois parfois).

 

Pendant cette attente, ne tardez pas à demander à votre banque actuelle de vous fournir un récapitulatif (également appelé "arrêté" ou "décompte") des sommes dues, pénalités incluses. Sachez que ce document vous sera probablement facturé et, votre départ n'étant pas forcément vu d'un bon œil, son obtention pourra demander un certain temps.

 

Le décompte doit être arrêté à la date prévue de décaissement (prévoyez un mois minimum ou voyez avec votre nouveau conseiller ou votre courtier quelle est la date la plus pertinente).

 

 

Une fois vos offres reçues, vous devrez patienter 11 jours avant de les retourner (délai de réflexion ou Scrivener).

 

 

Suite à votre retour d'offres, si l'établissement a bien reçu le décompte de remboursement, il devrait procéder au décaissement du prêt dans les quelques jours suivants.

 

 

Après le rachat

 

 

Une fois le décaissement effectué, veillez à bien vérifier que tout ce qui concerne votre ancien prêt a bien été résilié.

Pensez notamment à:

 

 

-L'assurance emprunteur: si vous aviez souscrit au contrat groupe, vous n'avez normalement as de démarches supplémentaires à effectuer pour que celle-ci soit résiliée lors du remboursement du prêt.

 

En revanche, si vous aviez sélectionné un contrat d'assurance externe, il vous revient d'adresser un courrier à la compagnie demandant la résiliation de celui-ci, accompagné de l'attestation de remboursement anticipé que vous aura remise votre ancienne banque.

 

 

-La garantie: si votre prêt était garanti par un organisme de cautionnement (type Crédit Logement ou SACCEF), il est possible qu'une partie de la commission payée à la mise en place du prêt vous soit restituée. Cette restitution peut atteindre environ 70% de la somme versée initialement, ce qui n'est pas négligeable. Il ne doit pas y avoir eu d'incident de paiement sur votre prêt nécessitant d'actionner la garantie pour être éligible.

 

Renseignez-vous donc pour savoir si cela s'applique à votre cas. Si vous étiez cautionné par Crédit Logement, vous êtes normalement concerné. La SACCEF en revanche, n'applique pas de restitution lors du remboursement.

 

 

Si votre prêt était garanti par une hypothèque ou autre sureté réelle, l'ancien établissement doit informer le notaire qui a rédigé votre acte d'acquisition que votre prêt a été remboursé afin de dégrever votre bien de l'inscription dont il a fait l'objet.

 

 

-Concernant vos prélèvements et abonnements actuels, la plupart des établissements bancaires proposent un service permettant de rapatrier l'ensemble de vos prélèvements dans votre nouvelle banque.

 

Surveillez tout de même vos compte de près pendant cette période de transition afin de ne pas vous retrouver dans des positions problématiques de gestion de trésorerie. Veuillez également à approvisionner votre nouveau compte avant le décaissement de votre prêt pour que les frais de garantie puissent y être prélevés. Le mieux est de suivre les conseils de votre conseiller qui pourra vous renseigner sur le calendrier des opérations.

 

 


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Episode 02- Devenir propriétaire, je peux ou pas 2/3?

Devenir propriétaire 2/3

Devenir propriétaire, je peux... ou pas? 2/3: Votre statut professionnel

Et vous, votre statut professionnel vous permet-il de devenir propriétaire❓💼Salarié en CDI, en CDD, intérimaire, autoentrepreneur... passons en revue les différents statuts!💬Posez toutes vos questions sur le forum ---> https://jeimmo.fr/forum

Gepostet von Jeimmo.fr am Mittwoch, 25. April 2018

 

 

2e épisode de l'émission Facebook consacrée à l'immobilier: J'achète avec Jess IK! Aujourd'hui, on se pose la question du statut professionnel et de son impact sur l'obtention d'un crédit immobilier afin de devenir propriétaire:

 

  •  salarié en CDI
  •  autoentrepreneur
  •  CDD/ Intermittent
  •  etc...

 

Alors si vous voulez plus d'informations pour votre projet, restez connectés!

 

A travers ces vidéos, vous trouverez des conseils vous permettant de réaliser votre projet. Si elles vous sont utiles, elles peuvent également l'être à d'autres. Partagez et abonnez-vous à la page facebook de Jeimmo pour suivre les prochaines vidéos.

 

 

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Le prêt à taux zéro (PTZ) 2018: moins avantageux?

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Contrairement à l'année 2017 , 2018 marque l'arrivée d'une nouvelle réforme du prêt à taux zéro (communément appelé PTZ ou PTZ+), en effet, le gouvernement souhaitant encourager la construction de logements dans les zones où la demande est supérieure à l'offre, les critères ont été revus pour cibler celles-ci au mieux.

Ainsi, le PTZ dans les zones B2 et C est en péril, bien qu'il ait été renouvelé jusqu'au 31/12/2019, risque de disparaître après cette date.

Il est pour le moment maintenu dans les zones A, Abis et B1 jusqu'au 31/12/2021.

 

1 . Rappel des principes de base

 

Comme c’est le cas depuis janvier 2012, le Prêt à taux zéro demeure réservé aux acquisitions de logements neufs destinés à la résidence principale des emprunteurs.

 

Les travaux de grande ampleur, entrainant une remise à neuf du logement, permettent également d’en bénéficier sous certaines conditions(1) qui ont elles aussi été revues. En effet, le PTZ dans l'ancien n'existe plus pour les zones A, A bis et B1 depuis le 1er janvier 2018.

 

En effet, afin d’être éligible, le logement devra répondre aux normes de performance énergétique de la Réglementation Thermique 2012 (RT 2012).

Sont concernées les personnes physiques primo-accédantes à la propriété (2) , qui sollicitent parallèlement un prêt bancaire principal  pour financer leur acquisition. Elles doivent également répondre aux plafonds de ressources définis ci-après.

 

(1) voir Le PTZ dans l’ancien avec travaux sur le site du ministère du logement

(2) ménages non propriétaires de leur résidence principale durant les 24 mois précédent l’opération

 

2 . Les plafonds à compter du 1er janvier 2018

 

La révision des plafonds du PTZ+ est effective pour toutes les offres de prêt émises après la date du 31 décembre 2015.

Plusieurs plafonds sont à prendre en considération pour le calcul des droit au PTZ+ d’un ménage.

 

a-Plafond de ressources

 

Le premier est le plafond de ressources à ne pas dépasser. Ce critère va  définir l’éligibilité du ménage au dispositif:

Plafond de ressources des occupants du futur logement
NB occupants logement Zone A bis et A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 37 000 € 30 000 € 27 000 € 24 000 €
2 51 800 € 42 000 € 37 800 € 33 600 €
3 62 900 € 51 000 € 45 900 € 40 800 €
4 74 000 € 60 000 € 54 000 € 48 000 €
5 85 100 € 69 000 € 62 100 € 55 200 €
6 96 200 € 78 000 € 70 200 € 62 400 €
7 107 300 € 87 000 € 78 300 € 69 600 €
À partir de 8 118 400 € 96 000 € 86 400 € 76 800 €

 

Idee

NB: Les revenus à prendre en compte sont ceux de toutes les personnes destinées à habiter le logement, et non uniquement ceux des emprunteurs.

 

Une fois l’éligibilité déterminée, il convient d’appliquer d’autres plafonds pour connaître le montant de PTZ+ qui sera accordé au ménage.

 

b-Base maximum de calcul

 

Si le montant du PTZ+ reste calculé sur la base de 40%  du montant total de l’opération (celui-ci s’entend frais d’agence inclus) en zone A, A bis et B1, il a été divisé par deux en zone B2 et C et n’excédera donc pas 20% du montant de l'opération,  dans la limite des plafonds ci-dessous:

 

Coût maximal sur lequel le PTZ sera calculé, selon la zone d'implantation et le nombre d'occupant du logementCe tableau présente le coût maximal de l'opération immobilière servant de base au calcul de la valeur du PTZ+ sera calculé. Ce coût dépend du nombre d'occupants du logement et de la zone dans laquelle se situe le logement.
NB occupants logement Zone A bis et A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 150 000 € 135 000 € 110 000 € 100 000 €
2 210 000 € 189 000 € 154 000 € 140 000 €
3 255 000 € 230 000 € 187 000 € 170 000 €
4 300 000 € 270 000 € 220 000 € 200 000 €
5 et plus 345 000 € 311 000 € 253 000 € 230 000 €

 

Exemple 1:

Un célibataire touche moins de 37000€/an(3) et achète sa première résidence principale dans le neuf, en zone A, pour un montant d’opération de 160 000€. Il aura donc droit à un Prêt à Taux Zéro à hauteur de  40% de 150000€ (plafond) soit 60 000€.

Exemple 2:

Un couple touche moins de 51800€/an et achète sa première résidence principale dans le neuf, en zone B2, pour un montant d’opération de 180 000€.

Il aura donc droit à un Prêt à Taux Zéro à hauteur de  20% de 154000€ (montant de l’opération) soit 30 800€.

 

(3) en 2015, le plafond de ressources pour un célibataire en zone A était de 36000€

 

3 . Le PTZ+ en pratique

 

Au delà de l’éligibilité, les revenus du ménage (et notamment le Revenu Fiscal de Référence – ou RFR), permet de définir le mode de remboursement qui peut s’appliquer pour un ménage donné.

En effet, il est généralement possible de bénéficier d’un différé en début de prêt pouvant durer plusieurs années.  Celui-ci peut réduire significativement l’opération, car il permet de rembourser une somme plus importante sur le prêt principal pendant cette période.

Comme évoqué en début d’article, le PTZ+ applicable à l’ancien tend à disparaître et a été limité aux zones B2 et C pour le moment.

 

Enfin, il est à noter qu’un prêt à taux zéro, ne doit occasionner aucun frais de dossier, ni de remboursement ancipité. Seules les assurances adossées et les frais de garantie constitueront le coût du crédit.

 

4 . En conclusion

 

La version 2018 du prêt à taux zéro, marque un tournant, après 2 années aux conditions d'octroi élargies et inchangées, le gouvernement souhaite orienter cette aide vers les zones dans lesquelles la construction de logements est nécessaire.

 

-Bases de calcul permettant des enveloppes moins importantes

-La possibilité de bénéficier du PTZ pour une acquisition dans l’ancien + travaux désormais limitée à certaines zones

 

La section calculatrices du site vous permet de calculer votre droit au PTZ.

Pour aller plus loin: vous trouverez sur Service-public.fr tous les plafonds détaillés du PTZ.

jessik

Quel est votre (vrai) revenu mensuel?

C'est la question que vous pose votre banquier ou votre courtier lorsque vous le sollicitez pour connaître votre capacité d'emprunt: Quel est votre revenu mensuel?

 

La réponse courante: "Mon revenu c'est..."

 

Le réflexe le plus fréquent consiste à se demander combien on a touché sur ses dernières fiches de paie et à hésiter "Et bien... généralement, en net je touche environ ceci, mais j'ai un 13e mois"... "Ca dépend, c'est variable selon mes heures, mais en moyenne..."

 

Saviez-vous que le montant que vous indiquerez de cette façon peut réduire de manière significative le budget que calculera votre conseiller pour votre acquisition?

 

En effet, celui-ci tient rarement compte de la totalité de vos revenus. 

Avez-vous des primes? Une participation, un intéressement? Un 13e mois? Des commissions?

Si c'est le cas, il faut en tenir compte pour ne pas vous voir calculer un budget en dessous de vos espérances.

 

La bonne méthode pour calculer votre revenu

 

Alors comment faire?

 

La seule manière sûre de calculer votre revenu est de réaliser une moyenne mensuelle. C'est la méthode qu'utilisera de toutes façons votre banquier lorsqu'il devra étudier votre dossier de prêt immobilier pour calculer votre endettement et vous accorder (ou vous refuser un financement).

 

Afin de connaître votre revenu mensuel moyen,  si vous avez travaillé pendant la totalité de l'année précédente (de janvier à décembre), il convient de prendre votre fiche de paie du mois de décembre et de vous référer à la ligne "Net fiscal cumulé", ou "Cumul net fiscal", "Cumul net imposable", "Net imposable de l'année", etc..., puis de diviser ce montant par 12.

 

calcul salaire mensuel

Idee Attention:

-ne pas confondre avec le montant brut cumulé (plus élevé), qui ne sera d'aucune utilité à votre banquier.

-certains employeurs effectuent leur arrêté comptable au mois de novembre. Si votre revenu net fiscal du mois de décembre correspond à 1 mois uniquement, référez vous à la fiche de paie de novembre.

-Si vous n'avez travaillé que quelques mois sur l'année précédente, divisez par le nombre de mois travaillé au lieu de diviser par 12 (par ex. , divisez par 5 si vous avez commencé à travailler au 1er Août)

Si vous cumulez plusieurs employeurs, faites la somme des cumuls annuels avant de diviser ce montant par 12.

 

 

Vous pouvez également trouver ce montant sur votre déclaration pré-remplie de revenus, à la ligne "salaires", en haut de la page 2, à ne surtout pas confondre avec votre Revenu fiscal de référence en première page de votre avis d'imposition qui sera de montant bien inférieur.

 

Vous verrez que l'écart entre le revenu que vous aviez en tête et le revenu retenu par votre banquier peut être significatif.

Cet écart sera d'autant plus visible du fait de la nouvelle mesure de prélèvement à la source mise en place en 2018.

Si vous n'êtes pas salarié, c'est la moyenne de votre bénéfice net sur 3 ans qui sera retenue.

 

Maintenant que vous avez toutes les informations nécessaires, vous pouvez effectuer une simulation en vous munissant de votre fiche de paie du mois de décembre.

Si vous avez des doutes, ou une situation particulière, vous pouvez demander à un professionnel de calculer votre budget gratuitement.

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Je. Immo

Le prêt 1% patronal : boostez votre apport

Pret patronal

Le prêt 1% patronal, devenu “prêt action logement”, est un prêt accordé par l’employeur à son salarié dans le cadre d’un opération immobilière. Son but est d’accompagner le salarié dans son projet en complétant son apport.

 

Conditions d’éligibilité au 1% patronal

 

Le demandeur doit être salarié d’une entreprise privée  non agricole employant de plus de 10 salariés. Les retraités depuis moins de 5 ans peuvent souvent également en bénéficier.

La demande doit concerner la résidence principale du salarié.

Un plafond de ressources peut dans certains cas être fixé. Dans ce cas, c’est le revenu fiscal de référence (apparaissant sur l’avis d’imposition) qui sert de base de calcul.

Contrairement aux idées reçues, l’emprunteur n’est pas nécessairement tenu d’être primo accédant. Dans ce cas, le plus simple est de vous renseigner auprès du fonds action logement traitant avec votre entreprise.

 

Pour quel type d’opération?

 

Le prêt action logement peut être sollicité pour différents types d’opérations. Notamment:

  • L’acquisition d’un bien ancien ou neuf (VEFA(1) ou construction)
  • Les travaux visant à améliorer la performance énergétique de la résidence principale
  • Le rachat de soulte (ou part) dans le cadre d’une séparation ou d’un divorce

 

(1) Vente en l’état futur d’achèvement

 

Caractéristiques du prêt 1% patronal

 

Le montant du prêt accordé est compris entre:

  • 15.000 et 25.000 € en zone A et A bis
  • 15.000 et 20.000 € en zone B1
  • 7.000 et 15.000 € en zone B2
  • 7.000 et 10.000 € en zone C
  •  

Dans la limite de 30% du coût total de l’opération.

 

Ce montant peut cependant parfois être majoré, dans de cas spécifiques tels qu’une mobilité professionnelle, les opérations de location accession, acquéreurs de logements issus du parc HLM, emprunteurs de moins de 30 ans, etc…

 

Ces caractéristiques sont généralement disponibles sur un portail intranet de l’entreprise dédié au logement.

 

Le taux est depuis 2015 fixé à 1% et sa durée maximale est fixée à 20 ans.

 

Prêt 1% patronal et apport personnel

 

Les banques, de plus en plus, refusent d’engager des sommes supérieures à la valeur du bien acquis. Elles demandent donc à l’emprunteur de participer au financement à hauteur des frais à minima.

 

Le prêt 1% logement constitue donc un réel soutien pour l’emprunteur, car il réduit d’autant le montant du prêt sollicité à l’établissement bancaire. Ce dernier étant moins en risque, il est plus prompt à vous prêter les sommes restantes.

Bien que dans le cadre d’une acquisition, le but recherché du prêt action logement soit de compléter l’apport personnel, sachez qu’il reste cependant un prêt.

A ce titre, il est possible qu’un apport personnel insuffisant, même complété par le prêt action logement, vous conduise à des refus bancaires, celles-ci estimant que l’emprunteur doit supporter un minimum d’engagement dans son projet.

 

Seule une appréciation globale du dossier (endettement, reste à vivre, etc…) permettra à la banque de trancher.

Si tous les autres voyants sont au vert, il est fort probable que le prêt action logement vous aide à obtenir votre financement, même si votre apport personnel ne couvre pas la totalité des frais

 

Limites du prêt 1% patronal

 

Comme tout autre demande de financement, le prêt action logement peut vous être refusé dans certain cas. Veillez notamment à:

-Ce que votre endettement total n’excède pas le 33%

-L’indice de performance énergétique du bien concerné soit compris entre A et D

Notez que si le budget maximum annuel a déjà été alloué, votre demande peut également ne pas aboutir. Ainsi, n’attendez pas d’obtenir votre prêt principal pour déposer un dossier, les délais d’étude pouvant atteindre plusieurs semaines.

 


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jessik

Le prêt à l’accession sociale (PAS)

pret accession sociale

Le prêt à l’accession sociale (PAS), comme son nom l’indique, a pour vocation de faciliter l’accession à la propriété aux ménages les plus modestes.

Pour le proposer, l’établissement prêteur doit avoir signé une convention avec l’état.

Aujourd’hui, la majorité des principaux établissements bancaires ou de crédit le proposent.

 

 

A qui s’adresse le prêt à l'accession sociale?

 

a- type d’opérations

 

Le prêt PAS est destiné à financer l’acquisition de la résidence principale de l’emprunteur, mais peut également financer celle de ses ascendants/descendants ou ceux de son conjoint, qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien ou d’une construction (le prix du terrain est inclus dans le montant de l’acquisition).

 

Il peut également servir à financer des travaux sur une résidence principale déjà acquise. Dans ce cas, son montant minimum sera de 4000€ (1500€ pour des travaux d’amélioration de la performance énergétique).

 

Le prêt PAS ne peut financer un rachat de crédit, même si le crédit d’origine a servi à financer la résidence principale.

Il peut financer la totalité de l’opération hors frais de notaire.

 

Les investissements locatifs ne sont pas finançables par un PAS. Cependant, le bien financé peut être mis en location dans les cas suivants:

 

  • L’emprunteur doit quitter le logement du fait d’une mobilité géographique professionnelle ou pour des raisons familiales.
  • L’emprunteur l’acquiert en vue de sa retraite ou dans la perspective d’un retour des DOM-TOM ou de l’étranger. Dans ce cas, le bien doit devenir sa résidence principale au plus tard 6 ans après son acquisition ou achèvement (neuf).

 

b- Critères emprunteur

 

Pour en bénéficier, l’emprunteur doit respecter les critères de ressource ci-dessous  (le montant à prendre en compte est le revenu fiscal de référence de l’année N-2 de toutes les personnes destinées à occuper le logement):

Plafond de ressources des occupants du futur logement
Nombre d’occupants du logement Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 personne 36 000 € 26 000 € 24 000 € 22 000 €
2 personnes 50 400 € 36 400 € 33 600 € 30 800 €
3 personnes 61 200 € 44 200 € 40 800 € 37 400 €
4 personnes 72 000 € 52 000 € 48 000 € 44 000 €
5 personnes 82 800 € 59 800 € 55 200 € 50 600 €
6 personnes 93 600 € 67 600 € 62 400 € 57 200 €
7 personnes 104 400 € 75 400 € 69 600 € 63 800 €
À partir de 8 personnes 115 200 € 83 200 € 76 800 € 70 400 €

 

 

Bien qu’il soit destiné aux ménages modestes, les critères d’octroi ne diffèrent pas d’un prêt immobilier classique. Les critères à respecter sont ceux de l’établissement prêteur. Ce dernier pourra donc tout autant vous refuser un prêt à l'accession sociale qu’un prêt classique.

 

Notamment si :

  • l’endettement est trop élevé
  • les revenus sont insuffisants
  • l’apport personnel est insuffisant, etc…

 

 

Spécificités du prêt PAS

 

a- Prêts complémentaires

 

Comme tout autre prêt, il peut être complété par :

 

  • Prêt à taux zéro (PTZ+)
  • Prêt Épargne logement (PEL et/ou CEL)
  • Prêts employeur (ex : 1% patronal)
  • Éco-PTZ si des travaux de performance énergétique sont réalisés.

 

En revanche, il n’est pas possible de coupler le prêt PAS avec un prêt classique.

 

b- Durée de remboursement

 

La durée de remboursement du prêt PAS peut être comprise entre 5 et 25 ans. Le contrat peut cependant prévoir un allongement jusqu’à 35 ans.

 

c- Taux

 

Les conditions de taux ne sont pas fixées par l’état. Chaque établissement a en effet la possibilité d’appliquer ses propres tarifs.

 

Le taux proposé sera d’ailleurs bien souvent le même que pour un prêt classique. Certains établissements appliquent toutefois des décotes ou surcotes pour ce type de prêt.

Seuls les plafonds sont définis selon le tableau ci-dessous :

 

Taux maximum du PAS, selon la durée et le type de taux pratiqué
Durée du prêt Taux fixe Taux variable
Jusqu’à 12 ans 3,40 % 3,40 %
12 – 15 ans 3,60 % 3,40 %
15 – 20 ans 3,75 % 3,40 %
Au-delà 3,85 % 3,40 %

 

d- Garantie

 

Le prêt à l’accession sociale peut être garanti par un organisme de cautionnement jusqu’à 15000€. Au-delà, une garantie réelle (hypothèque ou privilège de prêteurs de deniers) est obligatoire.

 

3 . Avantages et inconvénients du prêt PAS

 

a- avantages

 

  • Le principal intérêt du prêt PAS réside dans la possibilité pour l’emprunteur de bénéficier de l’aide personnalisée au logement (APL) si ses critères de ressource et sa situation familiale le lui permettent, ou s’il y devient éligible (changement de situation) en cours de vie du prêt.
  • Les frais de notaire sont réduits avec le prêt PAS.
  • Le montant des frais de dossier ne peut excéder 500€
  • Les titulaires d’un prêt PAS peuvent demander un abaissement de la mensualité sous la forme d’un report de la part de capital non remboursée en fin de prêt en cas de chômage.

 

b- inconvénients 

 

Si le prêt PAS n’est pas le favori des emprunteurs malgré ces avantages, c’est qu’il présente certains inconvénients :

 

  • Comme évoqué plus haut : la garantie réelle est obligatoire (sauf pour les petits montants). Il n’y a donc non seulement pas de restitution des frais de garantie en fin de prêt, mais également des frais de mainlevée en cas de revente avant l’échéance du prêt
  • Le prêt PAS n’est pas modulable. Ainsi, toutes les options de hausse/baisse du montant de la mensualité, suspension d’amortissement ne sont pas disponibles sur ce type de prêt.
  • Enfin, le PAS ne peut être scindé en plusieurs lignes de prêt afin d’obtenir un taux moyen plus avantageux (lissage)

 

 

Conclusion

 

Il est important de connaître les différents avantages et inconvénients du prêt PAS, qui devra vous être proposé systématiquement si vous y êtes éligible, en cas d’acquisition de votre résidence principale, par l’établissement que vous solliciterez. Si vous ne souhaitez pas y souscrire, celui-ci vous fera signer une lettre de renonciation au PAS, décharge en quelque sorte, démontrant que ce prêt vous a bien été proposé.

 

Retenez surtout que :

 

  • Le prêt PAS peut vous permettre de toucher l’Aide Personnalisée au Logement si vous êtes ou devenez éligible (enfants, chômage, etc…)
  • Votre prêt devra être garanti par une sureté réelle (hypothèque/privilège de prêteurs de deniers), et vous ne récupérerez pas le frais de garantie en fin de prêt.

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