Le prêt relais expliqué

Pret relais expliqué
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Le crédit relais tient son nom de la transition qu’il permet de réaliser entre un ancien bien que l’on souhaite revendre et une nouvelle acquisition.

Il s’agit d’un crédit IN FINE, c’est-à-dire que le remboursement du capital a lieu en une seule fois, au terme du prêt. Seuls les intérêts sont payés mensuellement si l’emprunteur n’a pas demandé à ce que ceux-ci soient également différés.

Il est consenti pour une courte durée à l’acquéreur qui souhaite réaliser son opération d’achat avant d’avoir revendu son bien et qui, pour ce faire, a besoin d’une « avance » sur le produit de sa vente.

 

1- Dans quel cas est-il proposé ?

 

Le prêt relais constituant donc une avance dans l’attente de la réalisation de la vente, celui-ci doit être remboursé dès que celle-ci est effective.

Pour cette raison, afin d’accorder un crédit relais, l’établissement prêteur doit s’assurer que la vente en question couvrira bien le remboursement de celui-ci, additionné aux éventuels encours de prêt sur le bien à vendre, qui devront être remboursés également.

Par précaution, le montant du relais est calculé sur la base d’environ 70% du prix de vente (pour se prévaloir d’une estimation trop optimiste ou des aléas du marché immobilier), minoré des encours de crédit existants.

Il arrive donc parfois que les emprunteurs n’aient pas accès au prêt relais, notamment si la première opération est récente et que les prêts n’ont pas été suffisamment amortis.

Si l’estimation s’avère correcte, l’emprunteur disposera, après le remboursement du crédit relais et de son encours actuel, d’un reliquat qu’il pourra décider d’utiliser comme remboursement partiel du nouveau prêt par exemple.

 

Exemple:
– Vous mettez votre bien en vente pour 200 000 €
– La nouvelle acquisition coûte 250 000€
– Il vous reste à rembourser 50 000€ sur le premier bien

Montant du prêt relais: 90 000€; (70% du prix de vente, soit 140 000€ moins 50 000€ d’encours)
Montant du prêt principal: 250 000-90 000 = 160 000€

 

-Vous vendez finalement 190 000€

=> Vous remboursez votre encours de 50 000€ et votre prêt relais de 90 000€.

Vous pouvez décider d’effectuer un remboursement anticipé sur le prêt principal avec les 50 000€ restants ou les conserver.

 

2- Mécanisme

 

Afin d’étudier les possibilités de montage en crédit relais, la banque demandera à l’emprunteur de fournir en général 2 estimations ou 2 mandats réalisés par des professionnels de l’immobilier si le bien est simplement mis en vente.

Si un compromis est déjà signé, c’est ce document qui sera demandé à l’acquéreur. Dans ce cas de figure, le montant pris en compte pour le calcul du relais peut être porté à 80-85% du prix de vente.

La somme restante est financée à l’aide d’un prêt complémentaire (si besoin) qui sera le seul qui demeurera à terme. C’est le prêt principal. Le relais constitue en quelque sorte un apport sur la nouvelle opération.

Si le prêt relais est possible, il peut être mis en place de différentes façons selon les établissements et la capacité de remboursement de l’emprunteur:

 

a- Relais sec

 

Si l’emprunteur n’a besoin que d’un relais pour financer sa nouvelle acquisition, on parle de relais sec.

Cela peut arriver lorsqu’il n’existe pas d’encours sur le bien en vente ou lorsque le prix du nouveau bien est inférieur au produit de la vente.

Le recours au relais sec reste marginal.

 

b- Relais classique

 

Dans la plupart des cas, l’emprunteur souhaite acquérir une résidence principale d’un montant plus élevé que la précédente. Dans ce cas, il peut avoir besoin (en plus du prêt relais qui constituera son apport) d’un prêt principal.

Pendant la phase de revente, il cumulera donc le remboursement mensuel du nouveau prêt, celui-ci existant éventuellement sur l’ancienne propriété, et les intérêts du prêt relais s’il n’a pas demandé le différé.

Les établissements bancaires peuvent montrer une certaine tolérance concernant le taux d’endettement durant cette phase (qui peut parfois atteindre 40-45% si le reste à vivre est suffisant) et s’attardent surtout sur la situation après la revente.

A la revente de son bien, l’acquéreur rembourse le prêt qui y est adossé ainsi que le relais. Il peut également effectuer un remboursement partiel du prêt principal avec ce qu’il reste du produit de la vente.

 

c- Relais rachat

 

Une autre alternative permettant un certain confort à l’emprunteur consiste  à financer non seulement la nouvelle acquisition, mais inclure également dans le financement, le rachat du prêt existant sur le bien en vente afin que l’acquéreur n’ait à gérer les remboursements que d’une seule créance.

Le premier prêt est dans ce cas remboursé au moment de la nouvelle acquisition et non plus lors de la revente. De cette façon, les échéances sont moins lourdes à supporter, et le montant du crédit relais est plus important car il est simplement calculé sur 70% du prix de vente présumé (et non sur Prix de vente x 70% – prêt existant = montant du relais).

Cette solution peut permettre à certains acquéreurs de réaliser leur opération alors qu’ils n’en auraient pas eu la possibilité selon la méthode classique.

En revanche, tous les établissements ne proposent pas le relais-rachat.

 

3- Caractéristiques

a- Durée

 

La durée du prêt relais peut varier entre quelques jours (si la vente est déjà prévue peu de temps après l’acquisition) à plusieurs mois. La durée maximale est de 24 mois.

b- Mode de remboursement 

 

Le prêt relais étant un crédit IN FINE, le remboursement du capital est prévu à la revente du bien, en fin de prêt.

Concernant les intérêts, deux options existent :

 

-Paiement mensuel (relais avec différé partiel): Cette solution est la moins coûteuse, mais l’emprunteur doit être en mesure d’absorber le règlement des intérêts en plus des mensualités de son prêt actuel et du nouveau prêt (le cas échéant).

 

-Paiement en fin de prêt (relais avec différé total): option plus couteuse, mais permettant un certain confort pendant la phase de revente. Les intérêts sont capitalisés. Cela s’signifie qu’ils sont intégrés au capital à rembourser lors de la revente.

 

c- Garantie

 

Le crédit relais est garanti de la même façon qu’un prêt classique, généralement par un organisme de caution. L’hypothèque n’est pas la solution la plus adaptée car une revente proche du bien donnera lieu à des frais de mainlevée de cette même hypothèque.

En complément de la garantie retenue, ou parfois sans celle-ci, la banque demandera systématiquement un Ordre Irrévocable du Notaire. Il s’agit d’un ordre signé de l’emprunteur au notaire, demandant à ce dernier de verser le produit de la vente au prêteur. La banque ne décaissera pas le prêt sans ce document qui lui assure le remboursement du relais.

 

d- Assurance

 

Le prêt relais, tout comme un prêt classique, doit être assuré au minimum pour le décès.

La banque pourra éventuellement vous demander des garanties complémentaires.

 

4-Terme du crédit relais

 

Au terme de la durée prévue du crédit relais, si le bien n’a pas été vendu, l’établissement prêteur peut accepter de proroger celui-ci si l’emprunteur souhaite continuer à tenter de vendre son bien.

S’il n’y parvient pas, ou si les propositions qu’il reçoit ne sont pas à la hauteur de ses attentes, et qu’il ne souhaite pas prolonger cette phase de revente, peut être convenue une mise en location de son bien avec l’accord de la banque qui transformera le relais en crédit amortissable classique.

Le loyer à percevoir devra dans la mesure du possible couvrir la mensualité afin que l’emprunteur ne se retrouve pas dans une situation délicate, notamment s’il a contracté un nouveau prêt pour sa nouvelle acquisition et qu’il existait déjà un encours sur le premier.

Le risque est donc de se voir propriétaire de 2 biens, occasionnant le remboursement simultané de 2 crédits qui peuvent être lourds à assumer, en cas d’impossibilité de revente.

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