jessik

La location-accession est-elle vraiment intéressante?

location-accession
Partager

La location-accession apparaît à de nombreux ménages comme la solution idéale pour enfin accéder à la propriété sans s’engager tout de suite dans un crédit. Si cette option peut paraître avantageuse, il faut cependant mesurer son intérêt.

 

1- La location-accession, pour qui ?

 

La Location-accession s’adresse aux ménages ayant de modestes revenus et souhaitant se constituer un apport tout en restant locataire et ainsi éviter de s’engager dans un crédit tout de suite.

 

 

La raison la plus fréquemment évoquée est la peur de l’engagement sur une durée longue à laquelle les acquéreurs préfèrent une liberté de quitter le logement tout en acquérant petit à petit le logement.

Cependant lorsque la situation des emprunteurs leur permet de souscrire sans problème un crédit immobilier, il est conseillé de privilégier l’acquisition à la location-accession qui malgré ses avantages présente également quelques inconvénients.

 

 

2- Les avantages de la location-accession

 

 

Au-delà de l’aspect engagement, la location-accession attire par les avantages financiers qu’elle représente :

  • Des prix de vente plafonnés au m² de surface utile en fonction de la zone géographique
  • La possibilité d’acquérir le logement en TVA réduite (5,5% ou 7%)
  • Une exonération de taxe foncière pendant 15 ans
  • Une garantie de financement par la banque partenaire du programme à l’issue de la phase locative avec une mensualité de crédit immobilier (hors assurances) inférieure ou égale à la dernière redevance payée
  • La possibilité de percevoir selon ses revenus l'APL (l'aide personnalisée au logement) avec le barème accession et ce dès le début de la phase locative (le PSLA faisant partie de la catégorie des prêts conventionnés)
  • Une garantie de rachat et de relogement par l’organisme bailleur en cas de non-levée de l’option d’achat

 

 

3- Le fonctionnement

 

 

La période de location dure généralement 1 à 5 ans et est déterminée à l’avance dans le contrat.
Pendant cette phase, le l’acquéreur verse une redevance mensuelle constituée d’une indemnité d’occupation (un loyer) et d’une part acquisitive du logement.

L’accédant peut à tout moment décider d’acquérir ou de ne pas acquérir le bien. Il doit informer le propriétaire de sa volonté ou non d’acquérir le bien au minimum 3 mois avant la fin de l’option:

 

Si l’acheteur choisit d’exercer son option d’achat, il devra verser le solde du prix en sollicitant sa banque. Le transfert de propriété sera effectué à la condition que l’accédant obtienne son crédit immobilier.

 

Si l’accédant renonce à l’acquisition du bien, il ne bénéficie pas d’un droit de maintien dans les lieux et devra donc partir (sauf accord prévu dans le contrat), et le propriétaire devra restituer à l’accédant la part acquisitive de la redevance versée.

 

4- La location-accession est-elle vraiment avantageuse ?

 

 

Si les avantages financiers peuvent paraitre intéressants, certains sont à nuancer :

  • La TVA réduite est disponible dans de nombreuses zones où la construction de nouveau logements est encouragée par la ville (zones ANRU). La TVA réduite n’est donc pas un avantage spécifique à la location-accession
  • Une exonération de 2 ans existe déjà pour les acquéreurs de logements neufs, et de 15 ans lors de l’acquisition via un prêt aidé par l’état (hors PTZ) à plu de 50%
  • La garantie de financement ne fonctionne pas si la situation des acquéreurs a changé entre temps et s’ils ne sont plus solvables.
  • La garantie de relogement n’est valable que dans un laps de temps de 6 mois par rapport à la date de levée d’option. En dehors de cette période, si l’option n’est pas exercée, l’acquéreur devra quitter les lieux
  • Les programmes en location-accession sont peu nombreux, l'acquéreur n’a donc pas vraiment le choix du secteur.

 

 

Au-delà de ces aspects, ils convient d’expliquer un point important aux acquéreurs séduits par la location-accession, qu’ils ignorent souvent : la redevance mensuelle versée au propriétaire ne viendra pas s’imputer entièrement sur le prix de vente final.

 

En effet, la majeure partie de cette redevance mensuelle est constituée d’un loyer, correspondant à une indemnité d’occupation. Ces sommes sont donc définitivement perdues. La partie qui constituera l’apport (la partie acquisitive) est bien souvent peu élevée, et l’apport constitué en fin de période locative reste finalement relativement faible. Cette opération revient donc au final plus cher qu’une accession classique du même bien.

 

 

5- Conclusion

 

 

Pour ces raisons, la location-accession doit rester une solution de dernier recours et ne devrait pas être le premier choix d’un acquéreur, sauf impossibilité d’obtenir un crédit. Par ailleurs, il existe d'autres aides pour l'accession à la propriété (cf. Le prêt 1% patronal : boostez votre apport)

L’accédant peut à tout moment décider d’acquérir ou de ne pas acquérir le bien. Il doit informer le propriétaire de sa volonté ou non d’acquérir le bien au minimum 3 mois avant la fin de l’option:

 

Concernant la peur de l’engagement sur de nombreuses années, notez que :

 

1- se loger n’est pas une option, à défaut de rembourser un crédit pendant 20 ou 25 ans, vous aurez forcément un crédit à payer qui lui n’aura pas de date de fin.

 

2- un bien acheté peut se revendre et à l’inverse de la redevance mensuelle de la location accession, le remboursement d’un crédit immobilier vous permettra d’acquérir chaque mois une portion bien plus importante de votre bien, et ainsi vous constituer un apport plus conséquent si vous souhaitez revendre pour déménager.

 


partagez cet article

Répondre

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.