Vous commencez à réfléchir à devenir propriétaire, cependant, un certain nombre de facteurs que vous considérez comme des obstacles vous empêchent de vous lancer. Bien souvent, ces « obstacles » que beaucoup considèrent comme étant insurmontables, se révèlent moins compliqués à franchir qu’on ne le penserait.
Ce guide de l’acquisition a pour but de vous renseigner au mieux sur les étapes nécessaires à l’accession à la propriété.
Il est composé de 4 sous-rubriques, auxquelles vous accèderez via le menu déroulant en haut à gauche.
En effet, afin de connaître réellement les questions auxquelles vous serez confronté, il suffit de procéder par étapes. De cette façon, il vous sera très simple de savoir si l’accession à la propriété vous est possible ou non, et surtout, dans quelle mesure.
La première étape consiste à définir son projet:

Quel est votre budget?
-Où souhaitez-vous acheter?
-Quel type de bien vous correspondrait?

Ces 3 questions dont il est finalement très simple de connaître les réponses, posées dans cet ordre, vont vous servir de base fondamentale pour démarrer votre processus d’acquisition.

POUR FRANCHIR LE PAS:
Veuillez noter que d’un ménage à l’autre, les issues peuvent être très différentes , chaque dossier étant différent, bien que certains présentent des similitudes. Vous ne pouvez donc pas considérer les témoignages d’autrui comme étant applicables à votre cas personnel. Gardez en tête que vous n’aurez jamais de situation professionnelle, familiale et financière identiques à celles d’un autre, et que vous rencontrerez des interlocuteurs différents. N’hésitez donc pas à vous renseigner auprès d’un professionnel, cela ne coûte rien!
Idées reçues dont vous devez absolument vous débarrasser: « Je ne gagne pas assez », « Ma banque ne me prêtera jamais », « Acheter ça coûte trop cher », « C’est trop compliqué » « Il faut avoir obligatoirement de l’apport », etc…
A chaque situation, son étude personnalisée. Et ce site a été pensé pour vous en simplifier les démarches… BON SURF!

AstuceNB: Ce Guide, bien qu’il traite de nombreux sujets utiles pour tout type d’acquéreur, est particulièrement destiné aux primo-accédants souhaitant acquérir leur résidence principale et n’ayant pas encore (ou très peu) d’expérience en matière de crédit.
Des rubriques plus poussées seront bientôt disponibles pour les acquéreurs plus aguerris et les profils investisseurs.

1- Votre capacité d'emprunt

Un simple rendez-vous (physique ou téléphonique) mettant à plat les trois éléments suivants permettra déjà à votre banquier où à votre courtier de définir votre capacité d’emprunt:

Votre situation familiale
-Votre situation professionnelle:
votre ancienneté, vos revenus, la nature de votre contrat (CDI, CDD, Intérim, libéral, etc…) et les avantages proposés par votre employeur.
Vos éventuels prêts en cours

(*) Etape à occulter si vous ne souhaitez pas solliciter d’emprunt

2- La recherche du bien

Une fois votre budget connu, vous pouvez commencer à axer votre recherche sur des biens correspondant à l’enveloppe que l’on vous a indiquée. Cela vous évite de vous éparpiller et d’entamer des recherches longues et fastidieuses.
Vous pouvez également, si vous le souhaitez, confier cette démarche à un professionnel de l’immobilier.

2.1- Quel montant?

Maintenant que vous connaissez votre capacité d’emprunt, ajoutez-y votre apport personnel pour connaître le montant total de l’opération que vous pourrez financer.
Une fois le montant total connu, vous devez soustraire les frais de garantie, les frais de notaire et les éventuels frais d’agence pour determiner la valeur du bien que vous pourrez acquérir.
Exemple:
Selon votre conseiller, vous pouvez solliciter un prêt de 130 000€
Votre apport personnel est de 20 000€
Le montant total de votre opération ne doit pas excéder 150 000€

A déduire:
Frais de Notaire: 12000€ (environ 7.5%)
Coût de garantie: 1750€ (peut varier selon la garantie retenue)
La valeur du bien que vous pouvez acquérir est de 136 250€ FAI*

N’hésitez pas à faire réaliser une simulation par un professionnel pour connaître les coûts liés à votre opération.

(*) Frais d’agence inclus

2.2- La situation géographique

Vous savez à présent dans quel ordre de prix se trouve le bien que vous pourrez acquérir. Il convient maintenant de vous demander où vous souhaitez acheter.

Les questions à méditer pour prendre votre décision:
-le temps de transport vers votre lieu de travail (pour de la résidence principale)
-les infrastructures (écoles, hôpitaux, etc…), commerces et services de proximité
-le potentiel de développement de la ville
-le coût des impôts locaux
-les risques liés aux catastrophes naturelles
-la plus/moins-value à la revente (si vous envisagez de revendre un jour)

2.3- Le type de bien

Maison, appartement, loft? Ancien, neuf, à rénover?
Vous seul pouvez savoir ce que vous aimeriez acquérir. Il faut toutefois adapter votre souhait au budget qui aura été défini et tenir compte de certaines particularités selon le type de projet que vous visez.

2.3.1- Neuf (VEFA)

Les avantages liés à une acquisition dans le neuf sont multiples. Privilégier le neuf aura d’ailleurs permis à beaucoup de ménages pour lesquels l’achat dans l’ancien était impossible, de devenir propriétaires, bien que les coûts moyens au m² soient plus élevés dans le neuf.
Comment est-ce possible?
-Premier avantage offert par le neuf: Le droit au Prêt à Taux Zéro (également appelé PTZ), sous réserve de remplir certains critères et lorsqu’il s’agit d’un achat de résidence principale. Selon le montant auquel vous avez droit, le prêt à taux zéro peut réduire significativement le coût de votre crédit (et donc votre mensualité), vous permettant ainsi d’acquérir un bien plus couteux que ceux que vous viseriez dans l’ancien.

-Second avantage qui lui aussi a permis à de nombreux ménages d’accéder à la propriété: Les frais de notaire. En effet, le coût de ceux-ci varie généralement de 0 à 2.5% selon le promoteur. Ainsi, il n’y aura pas (ou très peu) de frais supplémentaires à financer sur votre opération. Si vous n’avez pas d’apport personnel, une banque vous prêtera plus facilement dans ces conditions car elle ne sera pas en « sur-financement ». C’est à dire qu’elle ne devra pas vous prêter au delà de la valeur du bien.

-Le neuf vous permet également de vous affranchir d’un certain nombre de dépenses liées à l’entretien du bien pendant une certaine période. Les charges de copropriété sont de fait souvent bien moins élevées (pas de ravalement à prévoir, pannes d’ascenseur moins fréquentes, etc…). Par ailleurs, les immeubles construits aujourd’hui respectent des critères de performance énergétique qui vous permettent de réduire les notes de chauffage/électricité.

-L’achat dans le neuf peut également donner lieu à une exonération de taxe foncière durant les 2 années suivant l’achèvement du bien.

-Le dernier point concerne le confort d’une acquisition dans le neuf: pas de travaux à prévoir, un cadre propre et moderne, une isolation thermique et sonore vous épargnant certains désagréments de la vie en copropriété.

Notez cependant:
– qu’un achat dans le neuf se fait sur plan (sauf de rares cas) au près de promoteurs, et que vous ne verrez pas votre bien avant son achèvement qui peut parfois être prévu jusqu’à 3 ans après sa réservation. Il faut donc s’armer de patience et être certain de son choix. Par ailleurs, si vous avez recours à un prêt, vous paierez des intérêts sur les sommes décaissées pendant toute la phase de construction (il est important de considérer cette donnée avant de vous lancer)
– que les coûts moyens au m² sont plus élevés dans le neuf. Il s’agit donc d’un calcul à réaliser.
(*) Vente en l’état futur d’achèvement

2.3.2- Ancien

L’achat dans l’ancien est une démarche différente car elle implique entre autres des visites, des considérations sur l’état du bien, sa libération par le vendeur, et la négociation du prix de vente.
En revanche, on parle d’acquisition « clé en main ». C’est à dire qu’une fois l’acte signé chez le notaire, vous pouvez disposer de votre nouvelle acquisition.

Il faut être attentif à :

-l’année de construction
-l’état des parties communes s’il yen a, et de la partie privative bien sûr (menuiseries, électricité, plomberie, peintures…)
-le montant des charges de copropriété
-vérifiez qu’il n’y a pas de procédure en cours contre le syndic de copropriété ou d’arriérés de charges impayées par le propriétaire actuel

Une fois tous ces éléments considérés et le prix de vente connu, ayez en tête le coût des frais de notaire avant de faire une offre.
Si votre offre est acceptée par le vendeur, vous signerez avec celui-ci un compromis (ou une promesse) de vente qui fixera la date de réalisation de l’acte notarié. La réalisation a lieu en moyenne 3 mois après la date de signature du compromis. Ces 3 mois correspondent souvent au délai de traitement de votre demande de prêt si vous avez sollicité un financement.

2.3.3- Ancien avec travaux

L’acquisition d’un bien nécessitant de réaliser des travaux peut représenter une bonne affaire. C’est valable notamment si le prix de vente proposé est adapté à la quantité de travaux nécessaires à la remise en état du bien.
Ce type d’acquisition vous permet de personnaliser votre futur bien à votre image tout en bénéficiant d’un coût réduit (si les travaux sont nécessaires).
Les travaux peuvent dans une certaine mesure être financés par un établissement bancaire, mais il peut toutefois être demandé (selon les cas) de les financer par votre apport personnel.

Avant de vous lancer dans un tel projet, il est nécessaire de faire établir un devis par un professionnel de l’ensemble des travaux à réaliser afin de ne pas vous embarquer dans un projet dont vous ne maîtriserez plus les coûts.

L’acquisition d’un bien, associée à la réalisation de travaux dits « de remise à l’état neuf » (notamment liés à l’amélioration de la performance énergétique) peut ouvrir le droit au Prêt à taux zéro, toujours dans le respect de certains critères bien précis.

3- Comparez avec votre situation actuelle

Il est important, avant de vous lancer dans une opération immobilière, de savoir exactement quel en sera l’impact sur votre situation financière et votre pouvoir d’achat.

Faites le point sur les sommes investies (votre apport personnel) et sur ce qu’il vous restera d’épargne après opération.

Demandez-vous combien de temps il vous a fallu pour vous constituer celle-ci et si votre capacité d’épargne restera la même ou diminuera une fois propriétaire.

Ne tenez pas compte que du montant de votre échéance de prêt. En effet, il faut prévoir de nouveaux frais tels que la taxe foncière, les charges de copropriété et les éventuels travaux votés par l’assemblée générale si vous vivez en logement collectif, les nouveaux frais de déplacement si vous changez d’environnement, etc..

Il faut vous laisser la possibilité de vous créer une épargne de précaution.
Exemple :

Vous payez actuellement 600€ de loyer par mois.
En 3 ans, sans faire de dépenses excessives, vous avez réussi à mettre 5000€ de côté, soit 139€/mois.
=>Vous avez donc 600€ de charges fixes et vous pouvez donc consacrer 739€ par mois à votre logement avec toutefois aucune capacité d’épargne supplémentaire.

Vous devenez propriétaire.
Votre mensualité de prêt s’élève à 500€/mois + 40€ d’assurances.
Vos charges de copropriété sont de 2000€/an, et votre taxe foncière de 1000€/an. Soit un total de 250€ supplémentaires par mois.
=>Vos charges fixes s’élèvent maintenant à 790€ par mois. Ajoutez-y vos frais de déplacement supplémentaires si vous vous éloignez de votre lieu de travail.

En résumé, il vous faudra compter au minimum 200€ de charges supplémentaires par mois dans ce cas de figure.

Si vous aviez du mal à épargner plus de 139€ par mois, il faudra compter sur une augmentation de salaire d’environ 61€/mois pour vous tenir à flot, et de 200€/mois pour retrouver un train de vie identique à celui d’origine.
Il est donc important de réfléchir à votre évolutivité dans votre emploi actuel, à l’état du bien que vous achetez (car des travaux votés peuvent faire exploser vos charges de copropriété) afin de ne pas vous retrouver dans une situation délicate.
Si vous n’avez actuellement aucune capacité d’épargne, visez des biens dont le prix d’acquisition ne tendra pas à trop réduire votre pouvoir d’achat ou préférez différer votre projet..

Après quelques visites, vous avez arrêté votre choix sur le bien idéal. Que faire ?
Faites une offre d’achat aux propriétaires. Si la vente est assurée par un agent immobilier, tachez de voir avec lui s’il existe une marge de négociation et s’il y’ a d’autres acquéreurs intéressés.

Vous pouvez tenter d’effectuer une offre en dessous du prix selon ce que vous dira l’agent, mais au risque qu’une autre plus élevée soit acceptée. Négociez donc avec parcimonie s’il s’agit d’un coup de cœur à côté duquel vous ne voulez pas passer.

1- Réserver un bien

Une fois l’offre acceptée par le vendeur, vous serez convié à signer avec lui un compromis ou une promesse de vente. Le bien vous sera donc réservé pendant une période définie, le temps de finaliser l’opération.

1.1- Le compromis / la promesse de vente

La signature du compromis est généralement effectuée chez le notaire chargé de l’opération par le vendeur.
Il arrive toutefois que celle-ci s’effectue à l’agence immobilière intervenant sur l’affaire le cas échéant, ou même directement entre particuliers. La dernière solution, bien que légale, n’est toutefois pas préconisée.

Un compromis de vente représente un engagement pour vous et pour le vendeur. Il n’est donc pas à prendre à la légère. En effet, à compter de la signature de ce document et une fois passé le délai de rétractation de sept jours, vous ne pouvez théoriquement plus faire marche arrière et avez l’obligation de faire en sorte de mener l’opération à son terme, sous peine d’avoir à indemniser le vendeur du préjudice subi.
A cet effet, il est prévu que vous versiez lors de la signature du compromis une indemnité d’immobilisation, également appelée « le séquestre » (ou plus communément « le dépôt de garantie »).

Cette indemnité représente généralement 10% du prix de vente. Il est cependant souvent possible de n’en verser qu’une partie, en fonction de vos liquidités disponibles (notamment si vous avez recours à un prêt pour financer la totalité de l’opération), avec l’accord du vendeur, si vous lui paraissez sérieux dans votre démarche. Il est en revanche très rare qu’aucune indemnité ne soit demandée à la signature du compromis.
Sur le compromis figurent entre autres:

-l’identité complète des deux parties
-la désignation du bien
-le prix de vente et le montant du séquestre
-le montant de la commission due à l’agence immobilière s’il y’ a lieu
-la date de réalisation de l’acte définitif et des conditions suspensives
-un diagnostique de performance énergétique

Celui-ci vous est lu en totalité par le clerc de notaire chargé de votre dossier.

Les conditions suspensives sont un élément fondamental du compromis de vente. Elles servent à protéger l’acquéreur qui y indiquera ses réserves quant à son engagement.
Généralement, elles reprennent les caractéristiques du prêt que vous solliciterez. Vous pouvez également conditionner votre engagement à la vente d’un bien que vous possédez ou un autre élément nécessaire pour mener à bien votre projet.
Seules les réserves indiquées dans ce paragraphe seront recevables si vous souhaitez vous désengager sans avoir à renoncer à votre dépôt de garantie. Grâce à ce paragraphe, l’acquéreur de bonne foi qui fait face à un refus de prêt n’est pas inquiété.

Exemple:
Vous souhaitez signer un compromis pour un bien valant 240 000€ et vous avez un apport de 50 000€ hors frais de notaire.
Vous allez demander à ce que soit indiquée dans le compromis une clause suspensive d’obtention du prêt que vous solliciterez.

Par exemple:
190 000€
sur 20 ans
au taux de 2.2%

Il faudra le comprendre de la sorte: Je m’engage à acquérir ce bien, mais uniquement si j’obtiens un prêt de 190 000€ sur 20 ans à 2.2% maximum
Soyez très vigilant aux données que vous ferez indiquer, car vous ne pourrez pas revenir dessus par la suite, notamment si vous souhaitez demander un financement plus important.

Ainsi, si finalement vous sollicitez auprès de votre banque un prêt de 240 000€ et que celui-ci vous est refusé, vous ne pourrez pas faire valoir la condition suspensive, car vous aurez sollicité un financement supérieur à ce qu’il était prévu à l’origine.
Il est parfois donc prudent d’indiquer que vous financerez la totalité de l’opération à l’aide d’un prêt, si vous n’êtes pas certain de l’apport que vous souhaitez injecter, car si à l’inverse, vous demandez un prêt moins important que celui prévu initialement, vous serez toujours couvert par la clause suspensive.

Le notaire (ou l’agent immobilier) vous demandera de fournir votre accord de principe ou votre offre de prêt avant l’expiration du délai (généralement 45 ou 60 jours). Les conditions suspensives sont considérées comme « réalisées » après la date butoir.

C’est à dire que si vous n’avez pas fourni au notaire les preuves de vos dépôts de dossier et un ou plusieurs refus de prêt dans le délai imparti, vous êtes normalement tenu d’aller au bout de l’opération ou vous exposez à devoir céder votre dépôt de garantie.
Si vous rencontrez des difficultés à tenir les délais, n’hésitez pas à en informer les divers interlocuteurs qui pourront se montrer plus compréhensifs.

Chose importante à comprendre: Les conditions suspensives sont faites pour que L’ACQUÉREUR puisse se désister dans le cas d’un éventuel problème de financement. Vous êtes donc tenu de fournir les refus bancaires et preuves de vos démarches dans les temps. En revanche, si vous êtes certain d’obtenir votre financement et avez déjà obtenu une/des proposition(s) de financement, vous n’avez pas à vous inquiéter de ne pas avoir pu présenter l’offre bancaire dans le délai imparti, dans la mesure où vous avez l’intention d’aller au bout de l’opération.
L’important est de communiquer avec les différents acteurs de l’opération et les rassurer grâce aux accords de principe obtenus. Rien ne vous empêche, une fois les conditions suspensives passées, de vous tourner vers une offre plus intéressante qui arriverait plus tardivement.

La date de réalisation de l’acte authentique est généralement fixée 3 mois après la date de signature du compromis. Bien que celle-ci y soit indiquée, il s’agit d’une date prévisionnelle.

1.2- Le contrat de réservation (neuf)

Dans le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement, vous ne signerez pas un compromis de vente, mais un contrat de réservation.
Au même titre que la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente, la signature d’un contrat de réservation vous engage à acquérir un bien.
La différence réside dans le fait que celui-ci n’est pas encore construit.
Vous vous positionnez donc sur un bien dont la construction sera achevée plusieurs mois après l’acte notarié.

Dans ce cas de figure, le constructeur vous soumet les plans des biens qu’il propose, on parle alors d’ « achat sur plan ».

Comme lors de la signature d’un compromis, il est demandé à l’acquéreur d’effectuer un dépôt de garantie lorsqu’il effectue sa réservation. Le montant de ce dépôt est bien souvent forfaitaire et bien moins élevé que les dépôts de garantie demandés dans l’ancien.

Dans le contrat de réservation sont entre autres indiquées les informations suivantes:

-les détails sur le programme et sa localisation
-les conditions générales
-les conditions particulières (état civil de l’acquéreur, prix de vente, étage, superficie, n° de lot, annexes, etc…)
-les conditions suspensives
-les délais de réalisation
-le calendrier de construction prévu

Une fois celui-ci signé, vous en recevrez un exemplaire à domicile. La date de réception du contrat constitue la date de référence pour le délai d’expiration des conditions suspensives.

1.3- Le contrat de construction

Si vous souhaitez faire construire votre maison, alors vous devrez acquérir un terrain et financer la construction sur celui-ci.
Vous signerez donc un compromis (ou une promesse de vente) pour le terrain si vous n’en êtes pas encore propriétaire. Celui-ci doit être constructible.

Le compromis précise parfois le projet de construction des acquéreurs.

Les divers constructeurs de maisons individuelles fournissent parfois le terrain avec la construction, vous évitant ainsi d’avoir à rechercher celui-ci par vous-même. Dans ce cas également vous devrez signer un compromis pour le terrain.

Afin de réaliser votre construction, il vous sera nécessaire d’effectuer une demande de permis de construire auprès de la mairie de la ville concernée.

S’agissant de neuf, la construction d’une maison individuelle ouvre également le droit au prêt à taux zéro dans le respect des critères déjà évoqués.

1.3.1– CCMI (avec ou sans fourniture de plans)

En parallèle de l’acquisition du terrain, si vous passez par un promoteur, vous signerez un contrat de construction de maison individuelle (également appelé CCMI).
Dans ce contrat, vous êtes désigné comme étant « le maître d’ouvrage ».
Il reprend tous les détails de la construction :

-la désignation du promoteur
-vos coordonnées
-les conditions générales et particulières
-le prix convenu : il s’agit du prix de la construction comprenant tous les travaux que vous confiez au constructeur. Les travaux de gros œuvre sont obligatoirement compris dans le prix convenu. Les assurances dommages-ouvrages, garantie de livraison, sont également comprises dans le prix convenu.
-les travaux à la charge du « maitre d’ouvrage » : il s’agit des travaux (généralement de finition et options) que vous souhaitez réaliser par vos propres moyens ou confier à un entrepreneur extérieur. Le cout de ces travaux est tout de même indiqué afin que vous puissiez chiffrer le cout total de votre construction, et éventuellement demander au promoteur de s’en charger sur signature d’un avenant au contrat initial.
-les frais annexes (raccordement et branchements aux réseaux de la ville…)
-les plans de la maison et les matériaux choisis
-la date de livraison prévue : celle-ci est approximative. Des retards peuvent être constatés. La durée de construction oscille entre 6 et 15 mois

Le constructeur se charge généralement du dépôt de permis de construire.

Le contrat CCMI a l’avantage de vous dégager une certaine tranquillité d’esprit car vous n’avez pas à vous charger du chantier. Le constructeur doit vous livrer un produit fini et habitable à l’issue de la période de construction.

Par ailleurs, Le contrat CCMI est soumis à la loi n°90.1129 obligatoire depuis le 19 décembre 1990, et le constructeur a envers vous une obligation de résultat.

Le contrat CCMI peut être établi avec ou sans fourniture de plans. Dans le premier cas, le constructeur présente à son client des modèles de maisons selon un catalogue existant.

1.3.2– CMO (contrat de maître d’œuvre)

Il s’agit d’un contrat passé entre le client et un « maître d’œuvre » (souvent un architecte) qui va se charger d’estimer le cout des différents travaux à réaliser (menuiserie, plomberie, etc…) en faisant établir par les divers entrepreneurs sélectionnés avec le client et en leur confiant la réalisation de travaux.

Le maître d’œuvre facture à son client des honoraires, cependant il n’est pas garant du bon déroulement du chantier, la responsabilité incombant aux divers entreprises réalisant les travaux.

Dans le cas d’un contrat de maîtrise d’ouvrage, le client doit souscrire lui-même à une assurance dommages-ouvrage. En revanche, il n’y a pas de garantie de livraison.

Vous avez signé un compromis ou une promesse de vente. Vous disposez maintenant d’un délai d’environ 3 mois pour réaliser votre opération.

Dans le cas d’un paiement comptant, ou de l’absence de conditions suspensives, ces 3 mois ne seront sans doute pas nécessaires. Aussi, il vous revient d’évoquer avec le notaire et l’acquéreur les possibilités d’une signature plus proche.

Si toutefois vous souhaitez avoir recours à un emprunt, il est important de ne pas perdre un instant pour déposer votre dossier en banque. Nous vous conseillons d’ailleurs d’avoir déjà planifié votre rendez-vous au moment de la signature du compromis. En effet, si la signature de l’acte authentique est prévue 3 mois plus tard, les conditions suspensives, elles, arriveront à échéance sous un délai de 45 à 60 jours environ. Ce délai peut se révéler parfois très court pour obtenir une offre de prêt bancaire.

1- Déposer son dossier

1.1 – A qui s’adresser ?

Maintenant que vous êtes en phase de recherche de financement, plusieurs possibilités s’offrent à vous :

-Vous pouvez décider de déposer un dossier auprès de votre banque si vous êtes certain qu’elle vous suivra dans de bonnes conditions et ne souhaitez pas mettre en concurrence les différents établissements. Il peut toutefois s’avérer risque de ne solliciter qu’un établissement bancaire.
Afin d’éviter toute mauvaise surprise et selon les éléments de votre dossier, il est recommandé d’effectuer au minimum deux demandes simultanées.
Notez que si vous n’obtenez pas de financement dans le délai imparti, certains notaires vous demanderont de présenter au minimum 2 refus bancaires.

-Vous pouvez démarcher plusieurs établissements bancaires afin de « faire jouer » la concurrence et obtenir parfois de meilleures conditions. Cela multiplie également vos chances de voir aboutir votre demande de financement, toutes les banques n’ayant pas les mêmes critères d’acceptation.
Ce démarchage vous demandera bien entendu du temps, des déplacements et nécessitera que vous soyez bien au courant de ce qu’il vous est possible d’obtenir et des contreparties que l’on peut vous demander.
De ce fait, il est déconseillé de vous lancer dans une opération si votre emploi du temps vous impose des déplacements vous rendant indisponible pour d’éventuels rendez-vous bancaires.

-Enfin, vous pouvez confier votre recherche de financement à un courtier. Cette option, qui tend à se démocratiser, vous permet de multiplier vos chances d’obtenir un prêt, tout en bénéficiant de conditions négociées du fait de la mise en concurrence d’une part, et du fait des conventions signées entre les établissements bancaires et les divers réseaux de courtage d’autre part. Vous avez donc accès, en un seul rendez-vous, à tous les établissements ayant signé une convention avec votre courtier. Cette option vous permet un gain de gain de tempsnon négligeable

1.2 – Le courtier

Le métier de courtier est, depuis 2012, un métier réglementé.
Le courtier est un spécialiste qui a dû justifier de sa capacité professionnelle à l’ORIAS (Organisme pour le Registre des Intermédiaires en ASsurance) pour exercer.

Le rôle de celui-ci est de vous représenter auprès de ses différents partenaires bancaires.
Pour ce faire, vous devez le mandater pour vous rechercher un financement lors d’un rendez-vous au cours duquel vous lui déposerez également votre dossier complet selon la liste de documents download qu’il vous aura fournie.

Le courtier a une obligation de moyens, mais non de résultat. C’est-à-dire qu’une fois mandaté, il se doit effectuer les démarches nécessaires à l’obtention de votre financement, mais il n’est pas tenu de parvenir à vous obtenir une solution.

Lors du choix de votre courtier, veillez à lui demander avec combien d’établissements celui-ci a signé des conventions (surtout s’il s’agit d’un petit cabinet indépendant). Cette donnée peut changer radicalement l’issue de votre opération. En effet, plus votre courtier aura de possibilités, meilleures seront vos chances d’obtenir un financement dans des conditions optimales.

Ce qui permet au courtier de vous obtenir de meilleures conditions est le fait que, celui-ci présentant aux établissements bancaires un certain volume de dossiers, des dérogations sur les taux lui sont accordées.

Le courtier ne pourra solliciter que les établissements auprès desquels vous n’aurez entrepris aucune démarche, votre banque actuelle y-compris.
Aussi, si vous souhaitez avoir recours à cette option, il conseillé de ne consulter aucune banque en amont. Une simple simulation réalisée avec un conseiller en agence suffit à ce que le courtier ne puisse solliciter la banque concernée.

L’intérêt de laisser au courtier la main sur votre banque actuelle est de pouvoir bénéficier de conditions négociées sans avoir à changer vos comptes de domiciliation.
Confiez donc vos demandes de simulations et de calculs d’enveloppe à votre courtier bien en amont de votre signature de compromis.

Il est inutile – voire contre-productif – de mandater plusieurs courtiers à la fois (ou de continuer à effectuer des démarches de recherche de votre coté). Ceux-ci ne seraient pas en mesure de travailler efficacement sur votre dossier. Assurez-vous simplement d’avoir affaire à un professionnel efficace, avec qui le dialogue est aisé, afin de pouvoir vous fier à lui car il est important que vous acceptiez de déléguer la gestion de votre dossier au professionnel que vous mandatez pour le faire.
Les courtiers sont souvent des professionnels indépendants (parfois mandatés par un réseau), bien que certains soient salariés. Les honoraires pratiqués dépendent souvent de la complexité de votre dossier. Certains pratiquent des montants forfaitaires.
Tenez compte du montant des honoraires dans le calcul de votre économie. Votre choix ne peut se porter que sur le taux indicatif.

Pour les prêts immobiliers de montants peu élevés (moins de 50k€), vérifiez que le recours à un courtier vous soit réellement utile. En effet, il faut que la différence de coût entre la solution qu’il vous propose et celle que vous obtiendrez par vous-même soit intéressante honoraires de courtage compris.

AstuceAttention aux arnaques: prenez bien note qu’en aucun cas vous ne devez verser quelque somme que ce soit à votre courtier avant qu’un prêt obtenu par son biais n’ait été décaissé.

1.3 – La banque

Dans le cadre d’une acquisition immobilière, consulter sa banque en premier lieu demeure encore la pratique la plus courante.
En effet, client depuis plus ou moins longtemps, vous connaissez votre banque et elle vous connaît, que vous ayez rencontré votre interlocuteur principal ou non.

Votre banque connait votre profil épargnant, votre gestion de compte, votre niveau de revenus, vos habitudes de consommation, votre appétence au crédit, vos incidents, etc…
Cette connaissance en fait l’établissement le plus à même d’étudier raisonnablement votre besoin de financement. A moins de vouloir en changer, il est donc avisé de toujours la consulter, que ce soit en direct ou par l’intermédiaire d’un courtier, et de savoir ce qu’elle peut vous proposer.

Si vous savez votre dossier « compliqué », le défendre vous-même en direct à une banque peut parfois faire la différence car vous serez face à un conseiller qui sera de fait directement impliqué dans la concrétisation de votre projet.
Une banque, lorsqu’elle accepte de vous financer, vous demandera certaines contreparties :

-Tout d’abord, elle vous demandera au minimum de domicilier vos revenus professionnels.
En effet, il faut savoir qu’aucune banque n’a d’intérêt particulier à vous prêter des fonds sans récupérer la relation commerciale dans sa globalité. Sachez qu’une majorité des établissements vous accordent un taux en fonction de la qualité de votre dossier et de votre niveau de revenus.
Ainsi, si l’établissement n’accueille pas ces revenus, vous accorder un taux préférentiel n’a pas de sens.

Il est donc délicat de demander à une banque de de se contenter de financer votre opération en vous faisant bénéficier des meilleures conditions si vous n’avez rien à lui apporter.

Au-delà de l’aspect commercial que nous venons d’évoquer, il est plus rassurant d’un point de vue risque, de garantir le paiement de vos échéances mensuelles par l’arrivée automatique d’un revenu chaque mois.

AstuceATTENTION : Si vous prévoyez de « jouer le jeu » pour une courte durée, méfiez-vous.
Certaines banques prévoient dans leur offre de prêt une majoration de votre taux d’intérêt pouvant atteindre plus de 1% s’il est constaté que vos revenus ne sont plus domiciliés au moins pendant un certain temps ou ne l’ont jamais été. Il vous sera également difficile d’obtenir quoi que ce soit par la suite.

-En plus du prêt, l’établissement prêteur vous proposera souvent de souscrire à son contrat d’assurance emprunteur. Bien que l’assurance soit obligatoire (sauf cas très particulier), rien ne vous oblige à souscrire à l’assurance proposée par la banque. Celles-ci sous bien souvent plus chères que des assurances externes. Il est bon de savoir que le crédit en lui-même rapporte peu à la banque et que ce sont surtout les assurances adossées qui représentent un réel intérêt commercial.
Bien que cela soit aujourd’hui interdit, certains refus de prêt sont encore liés à la non souscription d’un contrat d’assurance, même si ce motif n’est jamais explicité.

-Enfin, il peut également vous être demandé de souscrire à un contrat d’assurance habitation, un livret d’épargne, une carte bancaire, et toute la gamme de produits et services de courants liés à l’ouverture d’un compte courant.
Le cas de l’établissement de crédit

Les établissements de crédit (type Crédit Foncier, Crédit social des fonctionnaires, etc…) ne sont pas des banques et ne gèrent donc pas de comptes courants.

Si vous faites financer votre opération par ce type d’établissement, celui-ci prélèvera votre échéance sur le compte existant dans votre banque principale. Plus encore que pour une banque, l’établissement ne vous demandant aucune autre contrepartie, tiendra en revanche à vous faire souscrire à ses produits d’assurance (emprunteur, perte d’emploi, habitation, etc…).

A retenir :

-Le courtier peut alléger vos démarches et vous négocier de meilleures conditions si vous lui laissez le champ nécessaire
-Vous êtes celui/celle qui avez besoin d’un financement, il vous sera difficile de l’obtenir si vous n’avez rien à apporter en contrepartie.
-il n’est pas inutile de demander au minimum l’avis de votre banque, que ce soit en direct ou par l’intermédiaire d’un courtier.

2- Le plan de financement

Si vous n’avez aucune expérience en matière de crédit, bien comprendre votre plan de financement peut s’avérer compliqué.
Nous allons tenter ici de mieux le comprendre.

2.1 – Le montant de l’opération

On entend par « montant de l’opération » le total des sommes que vous devrez verser pour acquérir votre bien, hors coût lié à un éventuel au prêt.
Il est donc constitué :

-Du prix de vente du bien
-Des frais d’agence (s’il y’ en a) lorsque ceux-ci sont à la charge de l’acquéreur
-Des frais de notaire également appelés « frais d’acte » simplement liés l’acte -et donc à ne pas confondre avec les frais d’hypothèque qui pourraient venir s’y additionner (voir 2.3 – Les frais de garantie)

2.2 – Votre apport personnel

Il s’agit du montant maximum de fonds propres que vous souhaitez investir dans l’opération.
Si vous avez recours à un prêt, il est conseillé de pouvoir apporter au minimum tous les frais annexes à l’opération et de ne solliciter un prêt qu’à hauteur du prix de l’acquisition.
En effet, une banque vous prêtera plus facilement si elle ne doit pas financer au-delà de la valeur du bien (surfinancement). Ainsi, en cas de défaut de paiement, si le bien devait être vendu, la banque récupèrerait l’intégralité de la somme prêtée.
Vous pouvez bien entendu régler comptant si vos moyens vous le permettent.

Votre apport personnel sert à régler en priorité les frais (notaire, agence, garantie et dossier). La notion d’ « apport hors frais » est donc ce qu’il reste de votre apport total une fois ces frais payés.
Certaines banques exigent des quotités minimum d’apport hors frais de l’ordre de 10%, 15% ou plus. Cela signifie qu’en plus des frais, vous devez apporter 10% (15%, +) du prix d’acquisition au minimum. Cela peut représenter une certaine somme selon votre opération. Cette marge est une précaution pour la banque qui, toujours dans l’éventualité d’une revente suite défaut de remboursement, n’ayant financé qu’une partie de la valeur de la maison, a plus de chance de récupérer les sommes prêtées même en cas de moins-value.
Pour les opérations d’acquisition + travaux, il est fortement conseillé d’avoir un apport conséquent. Il peut même vous être demandé d’avoir un apport couvrant les travaux car il faut que l’établissement prêteur soit sûr que ceux-ci contribuent à augmenter la valeur du bien au minimum à hauteur des sommes prêtées.
En résumé, plus votre apport est élevé, moins l’opération est risquée pour la banque.

2.3 – Les frais de garantie

Nombreux sont ceux qui n’ont pas connaissance de l’existence de ces frais lorsqu’ils se lancent dans une opération immobilière financée par un prêt.
Au-delà de la question des frais, beaucoup ne savent pas ce qu’est la garantie lorsqu’il s’agit de prêt immobilier. Commençons par l’expliquer.

Tout d’abord il y’ a plusieurs types de garantie (garantie réelle, caution, nantissement de produits d’épargne ou de titres).
Les deux premiers étant les plus courants, nous allons nous concentrer sur ceux-ci.

AstuceNB : La garantie et l’assurance sont deux choses différentes et totalement indépendantes l’une de l’autre, à ne pas confondre bien que beaucoup aient du mal à les distinguer.

2.3-a – La caution

Le cautionnement par un organisme externe est la solution privilégiée des banques et établissements de crédit.
En effet, en recourant à cette option, le prêteur externalise son risque en le délégant à une structure spécialisée dans le cautionnement. Les plus sollicités sont Crédit Logement et la SACCEF.

Le principe :

Une fois votre dossier reçu et vérifié par votre conseiller, si celui-ci le considère un minimum viable, il en adresse les informations par télétransmission à l’organisme de cautionnement avec lequel il travaille pour étude. L’organisme a ses propres critères d’acceptation ou de refus, des analystes spécialisés et outils d’analyse du risque.
Si l’organisme accepte de cautionner votre prêt, cela signifie qu’en cas de défaut de paiement de votre part (généralement la banque actionne la caution après 3 échéances impayées si vous ne parvenez pas à assainir votre situation), l’organisme rembourse votre dette à la banque, puis se charge du recouvrement à sa place.

Dans ce cas de figure, il n’existe pas d’inscription hypothécaire sur votre bien, mais la société de caution pourra saisir le tribunal et en demander la revente dans l’hypothèse la plus extrême afin de récupérer l’indemnisation versée à la banque. Comme pour l’hypothèque, cette garantie a un coût. Comptez grossièrement 1 à 2% du montant emprunté.
En revanche, contrairement à une garantie réelle, vous ne payez pas à nouveau lors du remboursement du prêt (en cas de revente par exemple). Certaines sociétés de caution vous rendent même une partie de la somme engagée (environ 70%).
Il existe des simulateurs du coût de la garantie. Crédit logement propose son outil en ligne par exemple.

Si votre prêt est accepté par la caution, il y’a peu de chance que la banque ne vous suive pas. En effet, le simple fait d’avoir soumis votre dossier pour étude signifie qu’elle est prête à vous suivre en cas d’acceptation.
A l’inverse, en cas de refus, il est plus difficile de convaincre votre banque de vous suivre en garantie réelle (voir ci-dessous).

2.3-b – La garantie réelle

Une garantie réelle (hypothèque ou IPPD : Inscription de Privilège de Prêteur de Deniers ) est une inscription du bien au greffe du tribunal désignant l’organisme prêteur comme créancier et lui donnant ainsi une priorité sur la revente de votre bien pour solder votre dette en cas de défaut de paiement. On dit que votre bien est « grevé d’une inscription hypothécaire ».
Il est possible de faire hypothéquer son bien par plusieurs créanciers différents. Le rang d’une hypothèque définit l’ordre de priorité des créanciers. Le rang 1 désigne le premier créancier inscrit et donc celui qui sera prioritaire.

En pratique, il est très rare pour un établissement bancaire d’accepter de prendre une hypothèque sur un bien déjà grevé (et donc de ne pas être en rang 1), sauf éventuellement si la somme dûe au premier créancier est d’un montant suffisamment faible pour qu’une éventuelle revente du bien suffise à payer tous les créanciers.

L’IPPD , fonctionne comme une hypothèque, à la différence près qu’elle ne peut être prise que sur de l’existant (terrain nu, appartement, maison ou autre type de bien…).
Par exemple, dans le cas d’une acquisition « en l’état futur d’achèvement », si vous achetez votre bien à un stade avancé de la construction, on doit prendre une hypothèque et non une IPPD sur les parties non achevées. Il possible de ne prendre qu’une hypothèque pour la totalité du prix d’acquisition, mais le coût d’une IPPD étant moins élevé, si votre conseiller bancaire s’y connait, il demandera une IPPD pour les parties déjà construites et une hypothèque pour le reste.
Tout ce qui ne correspond pas à de l’existant (montant des frais, travaux), ne peut être garanti que par une hypothèque dans le cas où la banque financerait.

Inconvénient d’une garantie réelle :

-Pour la banque : Elle porte seule le risque de l’opération en cas de défaut de paiement et doit gérer par ses moyens le recouvrement de la dette, en engageant des procédures pour la revente de votre bien dans l’hypothèse la plus pessimiste.

-Pour le client : La garantie réelle représente un certain coût. En effet, non seulement l’inscription génère des frais à régler chez le notaire lors de la signature de l’acte, mais à la revente du bien, il faudra effectuer une « mainlevée » de l’hypothèque (suppression de l’inscription) qui vous sera également facturée. L’inscription s’éteint cependant d’elle-même après un laps de temps défini correspondant à la durée de l’emprunt + un an. Si vous ne revendez pas votre bien au cours de cette période, il n’y aura pas de mainlevée à réaliser.

La banque est la seule à décider si elle souhaite soutenir votre projet en prenant une hypothèque comme garantie.

En conclusion, la garantie sur un prêt correspond au recours dont dispose la banque pour récupérer les fonds qu’elle vous a prêté si vous n’honorez plus vos remboursements.
La banque cale ses critères d’acceptation de dossier sur ceux de l’organisme de cautionnement avec lequel elle travaille car la décision de celui-ci sera décisive. En effet, de plus en plus, les établissements de crédit n’acceptent pas de financer, s’ils ne sont pas appuyés par une caution et refusent d’envisager une garantie réelle (selon votre dossier).

Les frais de garantie, qu’ils correspondent à une inscription hypothécaire ou un cautionnement, font partie intégrante de votre plan de financement.
Ceux-ci vous seront prélevés au moment du décaissement du prêt s’il s’agit d’une caution ou à payer directement chez le notaire s’il s’agit d’une garantie réelle.

2.4 – Les assurances

Alors que la garantie est une sécurité pour la banque, les assurances sont une sécurité pour l’emprunteur.

Nécessaire lors d’un emprunt immobilier, l’assurance sert à couvrir vos échéances en partie ou en totalité en cas de soucis de santé survenant au cours de la vie du prêt.
Il ne s’agit pas ici de questions d’impayés ou de recouvrement, mais de prise en charge compensatrice en cas d’arrêt de travail ou d’incapacité générant une perte de revenus.
La banque qui vous financera vous proposera certainement son assurance emprunteur.
Il existe également des compagnies d’assurance externes avec des coûts souvent inférieurs. Ne regardez toutefois pas que le coût. Il est important d’être bien couvert lors de la souscription de votre prêt immobilier pour ne pas vous retrouver en situation délicate en cas de perte de revenus liée à un problème de santé.
N’hésitez donc pas à comparer les différentes compagnies d’assurance et notamment les risques couverts.

Concernant le coût de l’assurance, vérifiez le taux proposé, le mode de calcul (sur capital initial ou restant dû), et le mode de règlement (linéaire ou dégressif).
Votre dépense réelle peut varier considérablement en fonction de ces données.

Par exemple, une mensualité dégressive vous contraint à payer le plus gros de vos primes d’assurance en début de prêt.
Ainsi, en cas de remboursement anticipé, vous aurez payé au final plus cher qu’avec un échéancier linéaire.

Le taux moyen annuel de l’assurance (à ne pas confondre avec le TAEA, taux annuel effectif de l’assurance) est à ajouter au taux nominal de votre emprunt si vous voulez en connaître le taux assurance comprise.
Le coût de votre prime d’assurance variera en fonction de votre âge, votre condition physique, le montant de l’emprunt et sa durée de remboursement, et d’autres critères auxquels vous répondrez dans un questionnaire de santé.

Renseignez-vous sur les différentes compagnies pour trouver la plus adaptée à votre cas. Notez par exemple que certaines ne font pas de différence entre fumeurs et non-fumeurs qui paieront la même prime.
L’assureur peut vous demander d’effectuer certaines formalités médicales afin de décider s’il accepte de vous assurer ou non, s’il vous applique une surprime (cout plus élevé) parce qu’il considère qu’il existe un risque.
Enfin, l’assureur peut décider d’exclure certains risques (cela arrive souvent dans le cas d’antécédents médicaux ou de pratique d’un sport ou métier à risque).
Une exclusion revient à vous dire : vous serez indemnisé, sauf s’il survient un problème de santé lié à la pratique de tel sport, ou lié en rapport à tel élément de votre dossier médical.

AstuceA SAVOIR: La banque vous demandera au minimum une couverture sur 100% du montant du prêt et peut refuser de vous financer si vous ne parvenez pas à être trouver une compagnie qui accepte de vous assurer.

Obtenir un devis d’assurance emprunteur

2.5 – Les frais de dossier

La mise en place d’un prêt immobilier donne généralement lieu à la perception de frais de dossiers par l’établissement prêteur.

Les frais de dossier varient généralement entre 300€ et 1500€, libre à la banque de les définir. Ils peuvent toutefois atteindre jusque 1% du montant emprunté ou, à l’inverse, être totalement exonérés. Il vous revient de les négocier avec parcimonie, surtout si le taux que l’on vous a accordé est déjà intéressant.

Les courtiers obtiennent souvent, de par les accords qu’ils ont signés, l’exonération des frais de dossier par la banque. Les honoraires de courtage s’y substituent, le courtier étant celui qui effectue le travail de collecte des documents, de simulation et de montage du plan de financement.
Les honoraires du courtier peuvent être libres ou forfaitaires selon le réseau ou le cabinet sélectionné. Si le montant de ceux-ci vous paraît élevé, pensez à considérer l’éventuelle économie à réaliser dans sa globalité.

2.6 – Le taux

Le taux d’intérêt de votre prêt immobilier est l’élément qui influera le plus directement sur le coût de votre opération.

Une différence de taux de quelques dixièmes peut impacter de plusieurs milliers d’euros le coût de votre crédit.

Les décotes de taux sont accordées en fonction de votre profil client.
Si vous savez avoir un bon dossier, n’hésitez pas à tenter une négociation sur le taux ou à confier votre dossier à un courtier qui saura certainement vous soumettre des propositions intéressantes.
Si vous pensez avoir un dossier compliqué (endettement élevé, revenus professionnels variables, peu ou pas d’apport), ne vous focalisez pas sur le taux et tentez dans un premier temps d’obtenir un accord bancaire pour financer votre opération. N’allez pas pour autant signer une offre de prêt avec un taux exhorbitant pour devenir propriétaire à tout prix. Dans ce cas de figure également, un courtier peut parfois vous apporter la solution que vous n’auriez pas pu trouver seul, en présentant votre dossier à des banques plus ouvertes à votre type de dossier.

Sachez qu’il existe plusieurs types de taux : taux fixes, taux révisables, taux mixtes. Nous ne les détaillerons pas ici (ce sujet fera l’objet d’une chronique dédiée).
Notez simplement :

taux fixe : votre taux est défini à l’avance est demeure le même pendant toute la durée du prêt (sauf avenant signé par les 2 parties). Cela vous évite les mauvaises surprises liées à la remontée périodique des taux. Cela vous contraint en revanche à conserver votre taux, même en cas de tendance baissière.

taux révisable/variable : votre offre est éditée sur la base d’un taux de départ plus avantageux que les taux fixes de la période en cours, mais celui-ci peut varier dans une certaine mesure fixée à l’avance. Il est impératif que vous vérifiiez bien dans votre offre de prêt l’existence de cette limite et les termes du mécanisme de révision avant de sélectionner l’option du prêt à taux révisable.
En effet, les variations à la hausse comme à la baisse doivent être limitées. Il existe plusieurs types de limitations. On dit que le taux est « capé ». Un prêt capé +1/-1 signifie que votre taux peut varier jusqu’à +1% à la hausse et -1% à la baisse, on parle de « tunnel +1/-1 ». Un taux capé 1 signifie que le taux peut varier à la hausse dans la limite de 1%.

Exemple : Vous avez un taux initial de 2,80% capé +1/-1, le taux ne pourra jamais exceder 3,80% ou descendre en dessous de 1,80%, et ce quelque soit les variations de l’indice de référence.

taux mixte : votre taux est fixe pendant une certaine période définie dans l’offre (généralement 7 ans), puis révisable. Cette formule convient aux acquéreurs qui savent qu’ils envisageront une revente de leur bien quelques années seulement après son acquisition. Cette formule a été pensée car il est constaté que la revente, ou du moins le remboursement anticipé, surviennent généralement aux alentours de la 7e année de vie du prêt. Cela permet ainsi aux acquéreurs de bénéficier d’un taux d’entrée plus avantageux que pour un taux fixe pendant les premières années, sans grand risque d’atteindre la seconde partie révisable.

3- Les réponses bancaires

3.1 - En cas d'acceptation

L’acceptation de votre demande de financement par la banque est formalisée par un accord de principe.
Attention toutefois à la valeur de cette accord de principe car celui-ci est souvent donné sous réserve de remplir certaines conditions. Seule l’offre de prêt constitue un accord définitif.

Certains établissements vont par exemple vous émettre un accord de principe avant d’avoir interrogé la société de caution et indiquer dans celui-ci « sous réserve de l’accord de cautionnement », et peuvent même revenir sur leur accord de principe en cas de refus. Toutefois, la plupart des banques interrogent la caution avant d’émettre un accord de principe.
D’autres réserves (documents complémentaires à fournir par exemple, assurances à valider) peuvent être indiquées dans l’accord de principe.

Etre en possession de plusieurs accords de principe vous rassurera et vous permettra de sélectionner l’établissement qui vous correspondra le mieux.
Toutes les réserves indiquées dans l’accord de principe ou communiquées par le conseiller doivent être levées pour que l’offre soit émise. Si vous faites appel à une assurance externe, vous devez obtenir un certificat d’adhésion et le transmettre à votre banque pour que celle-ci émette votre offre de prêt.
Une fois l’accord établi et les réserves levées, vous prenez rendez-vous avec l’agence bancaire dans laquelle sera géré votre compte, qui sera en mesure d’éditer votre offre, ou dans la plupart des cas, transmettra votre demande de prêt à un service interne dédié pour envoi de celle-ci à votre domicile.

3.2 - En cas de refus

Afin d’éviter les refus, veillez à assainir votre situation, si elle ne l’est pas déjà avant de vous lancer dans votre projet d’acquisition.
N’oubliez pas que vos relevés de compte révèleront à la banque qui ne vous connaît pas quel client vous êtes.
Ainsi, il n’est pas idéal de solliciter un crédit dans un contexte de :

-rejets de prélèvements sur votre compte (rédhibitoire pour une banque)
-majorations sur votre avis d’imposition
-versements et retraits d’espèce fréquents et importants
-arriérés d’impayés sur votre quittance de loyer
-compte fréquemment à découvert
-abus de crédits à la consommation
-abandon d’un poste salarié au profit d’une activité à votre compte
-endettement déjà élevé

Sachez qu’il vaut mieux parfois attendre quelques mois que votre situation s’améliore que de vous précipiter à effectuer une demande de prêt. Celle-ci pourrait donner lieu à un refus par l’organisme de cautionnement qui restera en mémoire et pourrait vous pénaliser lors d’une prochaine demande une fois votre situation assainie.
Il peut arriver que l’établissement sollicité refuse de vous financer pour diverses raisons. Sachez qu’il n’existe aucune obligation de vous indiquer les causes de ce refus. Il est toutefois rare qu’un conseiller refuse catégoriquement de vous expliquer au moins oralement ce qui a motivé cette décision.
Si vous ne parvenez pas à obtenir un financement, vous devez fournir au notaire un ou plusieurs refus bancaires (certains notaires vous en demanderont deux au minimum) dans le délai indiqué dans les conditions suspensives de votre compromis de vente ou contrat de réservation.

Le refus doit être en cohérence avec les caractéristiques du prêt que vous avez indiquées lors de la signature du compromis (en termes de montant, durée et taux maximum).
Si vous avez indiqué dans le compromis que vous solliciteriez un prêt de 200 000€ et fournissez au notaire un refus pour un prêt de 230000€, celui-ci ne sera pas valable.
Si vous tenez réellement à votre projet, vous pouvez tenter de présenter votre dossier ailleurs si les raisons du refus vous paraissent hasardeuses ou non légitimes. Tentez toutefois de comprendre ce qui a pêché pour pouvoir vous préparer plus efficacement lors d’une prochaine demande ou pour un projet futur.

NB: Sachez qu’il est interdit pour une banque de refuser votre dossier parce que vous n’avez pas souhaité souscrire à l’un de ses produits, même s’il s’agit de l’assurance adossée au prêt. Vous devez certes vous assurer, mais n’êtes en aucun cas obligé de choisir l’assurance proposée par la banque.

4- L’offre de prêt

4.1 – Comprendre son offre

Votre offre de prêt est constituée de plusieurs parties. Dans le modèle le plus courant, elle comporte des conditions particulières, le tableau d’amortissement détaillé, les conditions générales et autres annexes concernant les assurances et la garantie.

Les conditions particulières reprennent toutes les informations concernant les différents emprunteurs, le détail du projet financé et les caractéristiques de l’emprunt demandé et ses conditions.
Les caractéristiques reprises sont le montant, la durée, le taux nominal, le TEG, la garantie sélectionnée et l’assurance choisie. C’est également dans les conditions particulières que figurent toutes les conditions négociées telles que les exonérations en cas de remboursement anticipé si vous avez réussi à en obtenir.
Une page de signature termine les conditions particulières. Tous les emprunteurs et les cautions personnelles doivent signer celles-ci.

Votre tableau d’amortissement détaille vos remboursements sur toute la durée du prêt. Vous connaitrez ainsi à chaque échéance payée :

-Le nombre d’échéances restantes ou la date de prélèvement
-la part de capital remboursé dans l’échéance
-la part d’intérêts remboursés dans l’échéance
-le montant mensuel de l’assurance (s’il s’agit de l’assurance interne uniquement, dans le cas d’une assurance externe, vous avez un tableau des primes fourni directement par votre compagnie d’assurance)
-le capital restant dû après paiement de l’échéance

Conservez précieusement votre tableau d’amortissement (votre offre complète d’ailleurs) qui pourra vous êtres très utile au cours de la vie de votre prêt. N’hésitez pas à vous le faire expliquer en détail par votre conseiller, notamment si vous avez des prêts à paliers (ou prêts lissés), ce qui signifie que vous avez plusieurs lignes de prêt pour une seule opération.
Les conditions générales sont importantes à lire. Elles regroupent tout ce qu’il vous sera possible de faire durant la vie de votre prêt, et les conditions à remplir pour y parvenir. Vous y trouverez entre autres les modalités de remboursement anticipé, de modularité de vos échéances, de transfert de prêt, par exemple.
Elles comportent également une page d’acceptation sur laquelle les emprunteurs et les cautions personnelles doivent apposer leurs signatures.

4.2 – Comment signer son offre de prêt

Votre offre de prêt, s’il s’agit d’une Loi Scrivener 78 (*), sera valable 1 mois et vous imposera un délai légal de réflexion de 10 jours pleins.
Cela signifie que vous ne pourrez accepter votre offre de prêt que le 11e jour suivant sa réception par voie postale.

Par exemple, si vous recevez votre offre de prêt un 10 septembre, vous ne pouvez l’accepter qu’à partir du 21 septembre.
A cet effet, la page de signature comporte un champ dans lequel vous devez indiquer votre date de réception, et un autre dans lequel vous indiquez votre date d’acceptation. Cela permet de confirmer que vous avez bien été en possession de l’offre suffisamment longtemps pour prendre une décision réfléchie.

En résumé, vous pouvez accepter votre offre entre le 11e et le 30e jour suivant sa réception. Veillez à indiquer des dates cohérentes sur vote offre de prêt :
Celle-ci ne peut être reçue un jour férié ou un dimanche par exemple, ni le jour de son émission, ou antérieurement à celui-ci.

Si des instructions sont fournies avec vos offres, suivez les scrupuleusement afin d’éviter des délais de traitement allongés qui retarderont vos signature notariée.
Vérifiez bien avant de retourner votre offre que vous avez bien signé toutes les pages qui doivent l’être.
Les paraphes en bas de page ne vous seront plus systématiquement demandés. Si vous avez un doute, il est recommandé de contacter votre conseiller ou votre courtier avant de remplir votre offre. Vous pouvez même demander à être reçu par celui-ci pour la signature de celle-ci.

Veillez à bien valider toutes les conditions de votre emprunt avant l’émission des offres car toute réédition de celle-ci comportant une modification donnera lieu à un nouveau délai de réflexion de 11 jours.
Une fois votre offre signée, retournez la dans l’enveloppe T qui vous a été adressée (le cas échéant) ou remettez la à votre conseiller. Si celle-ci est convenablement remplie, il ne sera ensuite plus qu’une question de jours pour que le déblocage des fonds ne survienne.

5- Le décaissement

5.1 – La signature

Une fois votre offre de prêt retournée, et après vous être rapproché de votre agence bancaire afin de connaître le délai nécessaire au décaissement du prêt, vous pouvez contacter votre notaire afin de fixer avec lui une date de signature.

L’apport personnel que vous avez défini avec votre conseiller devra être disponible car vous devrez virer celui-ci à l’étude notariale pour la signature de l’acte.

NB: Votre apport personnel doit TOUJOURS être décaissé en premier, y compris dans le cadre d’une Vente en l’état futur d’achèvement ou de travaux (vous ne pouvez pas le conserver pour régler les différents décaissements à votre convenance). Veillez donc à bien disposer de la somme nécessaire sur vos comptes afin de ne pas compromettre votre rendez-vous de signature.

Ainsi, la banque procédera au virement de votre apport sur votre ordre, et au décaissement du prêt directement à l’étude notariale sur appel de fonds du notaire que vous lui aurez fait parvenir.

Lors de votre passage chez le notaire, celui-ci vous remettra une attestation de propriété ainsi que les clés de votre bien. Le titre de propriété vous sera adressé à posteriori.

5.2 – Les frais immédiats

Si vous avez un apport personnel, celui-ci finance en priorité les divers frais (frais de notaire, frais de garantie, de dossier, etc…).

-Les frais de notaires seront payés directement chez le notaire au moment de la signature de l’acte, votre apport ayant été viré par votre conseiller bancaire au préalable (voir plus haut). Si vous n’avez pas d’apport, les frais seront prélevés sur le montant adressé à l’étude notariale par votre banque lors du décaissement du prêt.

Les frais de garantie sont prélevés sur votre compte courant au moment du décaissement du prêt. Pensez donc à l’approvisionner en conséquence avant de demander le premier déblocage.

-Le montant de votre première échéance correspondra à une échéance d’intérêts (appelés intérêts intercalaires). Il s’agit des intérêts qui ont couru entre la date du décaissement (et non de la signature) et votre premier prélèvement de mensualité.

Votre première échéance pleine sera donc généralement prélevée au mois M+2 suivant la signature de l’acte.

a – Décaissement unique

Exemple:
Vous contractez un prêt de 225 000€ sur 25 ans au taux de 2,45%.
Votre échéance mensuelle sera de 1003,73€ hors assurance sur 300 mois (dont 544,36€ d’amortissement et 459.38€ d‘intérêts pour la première). Le montant des intérêts journaliers au premier décaissement sera donc de 15,10€

Vous signez chez le notaire le 23 octobre.

Les échéances sur votre tableau d’amortissement sont prélevées au 5 du mois, soit 12 jours plus tard.
Le 5 novembre, vous serez prélevé de 12 x 15,10€ soit environ 181€.

Votre première échéance pleine (soit 1003,73€) ne commencera que le 15 décembre, correspondant au début des 300 mois d’amortissement de votre prêt.
Une signature en fin de mois vous coutera souvent moins d’intérêts intercalaires qu’une signature en début de mois.

b – Décaissements échelonnés

S’il est prévu que votre prêt soit décaissé en plusieurs fois (travaux, VEFA, construction, etc…), votre prêt ne passera en amortissement qu’une fois décaissé en totalité.

On parle de différé. C’est-à-dire que vous ne remboursez pas de capital pendant toute cette phase. Vos échéances correspondent uniquement à des intérêts calculés sur les sommes décaissées.

Le différé peut être partiel : Vous êtes prélevé chaque mois des assurances et des intérêts calculés sur les sommes décaissées, puis à l’issue des travaux, vous paierez l’échéance prévue sur votre tableau d’amortissement.

Ou total : Vous n’êtes prélevé que des assurances, et les intérêts que vous auriez dû versés sont reportés en fin de travaux et additionnés au capital. On dit que vous « capitalisez » vos intérêts. Un différé total vous reviendra au final plus cher qu’un différé partiel, mais peut vous permettre (notamment si vous continuez à payer un loyer pendant les travaux) d’avoir des échéances moins lourdes pendant la période de différé.

1- Décaissements échelonnés

Dans un contexte de vente en l’état futur d’achèvement ou de travaux, comme évoqué dans la partie « Le financement », vous disposez en début de prêt d’un différé partiel ou total d’amortissement.

Pendant cette période de différé, vous allez pouvoir demander à votre établissement bancaire d’effectuer les décaissements successifs de votre prêt immobilier en fonction des montants de travaux à régler.

1.1 – La VEFA

Lors d’une vente en l’état futur d’achèvement, le promoteur vous adresse des appels de fonds à régler, au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Ces appels de fonds doivent être en priorité réglés par l’apport personnel que vous injectez dans l’opération, puis adressés à votre banque lorsque celui-ci a été utilisé en totalité.

La banque règlera les appels de fonds au promoteur directement. Ne tardez pas à transmettre ceux-ci car les délais de traitement bancaire sont en général de l’ordre d’une semaine. Notez que le promoteur peut prévoir des pénalités de retard en cas de règlement tardif.

Le dernier appel de fonds correspondra généralement à 5% du montant du bien et à l’étape « Livraison ». Il vous convoquera à la remise des clés à une date convenue avec votre promoteur.

Seul cet appel de fonds ne sera pas réglé directement au promoteur. En effet, votre banque vous adressera un chèque de banque et non un virement correspondant au montant de l’appel de fonds, que vous remettrez au promoteur lors de la remise des clés si vous ne constatez aucune malfaçons. dans le cas contraire, vous pouvez ainsi repartir avec votre chèque tant que les réserves ne sont pas levées. Si vous n’avez pas recours à un prêt, procédez de la même façon afin de vous prévaloir de mauvaises surprises.

1.2– Les travaux

Lorsque vous financez uniquement des travaux, le mode de décaissement est à peu de choses près similaire à celui d’une VEFA.

Les décaissements ont lieu sur présentation de factures (et non de devis) de l’entrepreneur que vous présentez à votre banque ou que vous réglez vous-même si vous n’avez pas sollicité de prêt.

Notez que votre banque pourra tolérer que vous changiez d’entrepreneur si les travaux sont de même nature que ceux prévus à l’origine (veillez à vous le faire confirmer avant de le faire), mais que vous ne pouvez pas choisir de modifier l’objet des travaux à votre guise.

En effet, la banque ne vous réserve pas une « enveloppe » de travaux à utiliser comme souhaité, mais finance des travaux bien définis à l’origine.

Ainsi, si vous fournissez à la constitution de votre dossier des devis pour une salle de bains, vous risquez d’avoir de mauvaises surprises si vous présentez à votre banque les factures pour la construction d’une piscine dont le chantier a déjà commencé. Vous vous exposez à un refus par la banque de décaisser votre prêt ou à l’obligation de demander un prêt à la consommation pour régler vos travaux.

Il est à noter qu‘un prêt immobilier ne peut financer l’électroménager, les accessoires de décoration et meubles et tout objet avec lequel vous pourrez partir lors d’un prochain déménagement. Faites donc bien attention à ne pas vous lancer dans des dépenses non prévues dont on pourra vous refuser le remboursement, et ce même s’il reste des fonds à décaisser sur votre prêt.

Si le reliquat est important, votre banque procédera à une renonciation au solde plutôt que de verser celui-ci sur votre compte. Vous verser cette somme reviendrait à vous créer de la trésorerie par le biais d’un prêt immobilier, ce qui est une pratique proscrite.

2- Amortissement

2.1 – Prêt Linéaire

Est appelée « amortissement » la phase durant laquelle vous remboursez chaque mois un montant décomposé en une part de capital et une part d’interêts.

Si l’amortissement est linéaire, vous remboursez chaque mois la même somme, mais le montant des intérêts est dégressif. Ainsi, vous payez plus d’intérêts en début de prêt et moins en fin de prêt. A l’inverse, vous remboursez de plus en plus de capital au fil des échéances.

2.2– Prêts à paliers

Les prêts dits « à palier » sont des prêts au cours desquels le montant de l’échéance change selon des plages de durée successives.

L’utilité d’un prêt à palier est qu’il peut venir s’emboiter sur un prêt déja existant ou un prêt contracté en même temps afin que votre échéance globale soit égale pendant toute la durée des remboursement des prêts.

2.3– Modularité des échéances

Une grande partie des prêts immobiliers prévoient, dans leur conditions générales, des possibilités de moduler les échéances à la hausse ou à la baisse dans la limite d’un certain pourcentage.

S’il s’agit d’une diminution de la mensualité, elle sera assortie d’un allongement de durée qui ne pourra généralement pas excéder 2 ans.

Les augmentations de mensualités sont souvent quant à elles plafonnées à +30% de l’échéance d’origine et peuvent nécessiter une nouvelle analyse de votre situation afin de contrôler que votre taux d’endettement demeure raisonnable.

Les prêts modulables prévoient également des possibilités de suspension d’amortissement (également appelés reports d’échéance), correspondant à des périodes durant lesquelles vous ne remboursez plus de capital (mais continuez cependant à payer les intérêts). Bien qu’elle soit contractuelle, et que vous n’ayez normalement pas à en justifier l’utilisation, cette option est prévue pour vous permettre de faire face à une situation compliquée. N’en abusez pas car en principe, seuls 12 mois de suspension peuvent être demandés sur toute la durée de votre prêt.

Notez toutefois que:
les prêts réglementés (prêt à taux zéro, prêts à l’accession sociale, etc…) ne sont pas modulables.
un prêt doit être en amortissement linéaire pour être modulable. Autrement dit, il ne doit pas comporter de palier. S’il s’agit d’un prêt à paliers à l’origine mais que vous avez atteint le dernier, celui-ci n’est plus considéré comme un prêt à palier.
les possibilités de modularité varient d’une banque à l’autre. Pensez à demander à votre conseiller si votre prêt est bien modulable et dans quelle mesure (lisez vos conditions générales avec soin).

3- Évènements

3.1 – Remboursements anticipés

Vous avez la possibilité, lorsque vous êtes titulaire d’un prêt immobilier, de rembourser celui-ci par anticipation si vos liquidités vous le permettent.

Votre remboursement peut être total ou partiel.

aRemboursement partiel

Effectuer un remboursement partiel consiste à ne rembourser qu’une partie du capital restant dû» sur son prêt.

Dans la plupart des cas, un minimum de 10% du capital restant dû» est demandé par votre banque pour traiter ce type d’opération.

Vous pouvez choisir:

-de conserver la même échéance en diminuant la durée

-de conserver la même durée et donc diminuer votre échéance

Les pénalités de remboursement anticipé sont de l’ordre de 3% du capital restant dû» plafonné à 6 mois d’intérêts.

Vous avez peut-être toutefois négocié à l’origine, une exonération de pénalités en cas de remboursement anticipé. Si c’est le cas, cette mention figurera au paragraphe des conditions particulières de votre offre.

b-Remboursement total

Lors d’un remboursement anticipé total de votre prêt, vous êtes également facturé de pénalités de remboursement anticipé (sauf cas d’exonération particulier défini dans votre offre, ou conditions négociées.

Si toutefois vous avez négocié des conditions, celles-ci ne sont pas applicable si votre remboursement est dû» à un rachat par un établissement concurrent.

Après avoir traité votre demande, votre banque vous fournira une attestation de fin de prêt qui vous permettra notamment de résilier votre assurance emprunteur.

Si votre prêt était garanti par une sureté réelle (type hypothèque ou IPPD), vous devrez effectuer une mainlevée d’hypothèque si vous avez besoin de revendre votre bien. Une mainlevée permet de lever l’inscription du bureau des hypothèques et génèrera des frais de mainlevée (à voir avec votre notaire).

Si en revanche votre prêt était garanti par un organisme de cautionnement, une partie des frais de garantie investis à l’origine pourrait vous être remboursée. Cela n’est pas systématique et dépend de la société de cautionnement.

3.2– Renégociation

Si vous constatez une baisse significative des taux d’intérêts, pensez à vous rapprocher de votre agence bancaire pour savoir si l’on peut vous proposer une renégociation de votre prêt.

Le taux renégocié ne sera probablement pas aussi bas que les taux pratiqués au moment de votre demande, mais vous pourrez toutefois réaliser une économie allant jusqu’à plusieurs milliers d’euros.

Afin que votre demande soit sérieusement considérée, évitez de demander une renégociation :

-sur un prêt tout récemment contracté

-pour une différence de taux de moins de 0,5 %

-à chaque fois qu’une baisse de taux est constatée

Enfin, si vous pensez qu’il y’a une réelle différence entre votre taux et la tendance actuelle et que votre banque vous refuse la renégociation, faites évaluer l’économie à réaliser dans le cadre d’un rachat de prêt par un autre établissement (par un courtier ou en contactant directement un autre établissement bancaire).

3.3– Autres opérations

D’autres opérations moins connues peuvent être réalisées sur votre prêt en fonction de l’établissement qui vous a financé (désolidarisation, transfert sur un autre bien, etc…). Votre conseiller et la lecture de votre offre de prêt pourront vous renseigner sur ce qu’il est possible de faire sur votre prêt.

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