Acheter ancien ou neuf?

Neuf ou ancien?
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Acquérir un logement soulève de nombreuses questions. Lorsque votre choix n’est pas encore arrêté sur un bien particulier, l’une d’elles est souvent: dois-je me tourner vers le neuf ou l’ancien? Les deux possibilités présentent chacune des avantages et inconvénients différents.

Voici quelques pistes pour vous aider à effectuer votre choix.

1- Définition

a- neuf

Un bien est considéré comme neuf si sa construction a été achevée depuis 5 ans maximum et qu’il n’a encore jamais été habité.

Peuvent également être concernés les biens ayant été remis à neuf suite à un changement d’usage (bureaux à habitation par exemple).

b-ancien

Par opposition, tout bien construit depuis plus de 5 ans OU ayant déjà été habité est considéré comme ancien.

 

2-Avantages/ Inconvénients neuf

a- Avantages

Outre le fait de devenir propriétaire d’un logement dont vous êtes le premier habitant, personnalisable à souhait et ne nécessitant pas de travaux de rafraichissement, l’achat dans le neuf présente de nombreux avantages :

-Si vous êtes primo-accédant, vous pouvez éventuellement prétendre au prêt à taux zéro, vous permettant de réaliser une économie non négligeable sur le cout de votre opération (voir : Le prêt à taux zéro (PTZ) 2018: Moins avantageux? )

-Pour les investissements locatifs, le dispositif Pinel vous permet de bénéficier de réductions d’impôt sous certaines conditions, et ce même pour une location ascendant/descendant (voir : La loi Pinel en bref)

-Les frais de notaire sont moins élevés dans le neuf : entre 2,5 et 4% contre 7 à 8% dans l’ancien

-Les logements neufs peuvent bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant les 2 années suivant la construction.

-D’un point de vue confort de vie, les logements neufs offrent quasiment tous aujourd’hui des prestations que l’on ne retrouve pas dans l’ancien : parking souterrain, isolations thermique et acoustique bien supérieures, labels de performance énergétique, grand ascenseur fonctionnel, normes d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, digicodes, etc…

-Les charges de copropriété seront probablement moins élevées pendant un certain temps car pas ou peu de travaux à prévoir.

-Vous bénéficiez des garanties biennale  et décennale.

 

b- inconvénients

Le principal inconvénient d’une acquisition dans le neuf est le coût de l’acquisition.

A surface égale et dans le même quartier, comptez environ 20% à 30% de surcote pour un bien neuf, impactant ainsi négativement le rendement pour un investisseur.

Autre inconvénient non négligeable : l’attente.

Si vous achetez votre résidence principale, comptez en moyenne 1,5 à 2 ans avant de pouvoir prendre possession des lieux. Il faut donc pouvoir vous projeter à l’avance dans l’évolution de votre vie personnelle et professionnelle.

Par ailleurs, il vous est impossible de visiter le logement que vous achetez puisqu’il s’agit d’achat sur plan (sauf éventuels appartements ou maisons témoins selon le promoteur).

Pas de spéculation : N’envisagez pas une revente dans les premières années car il est peu probable que vous puissiez faire une plus-value, contrairement à l’ancien avec travaux par exemple.

Pour finir, les matériaux utilisés dans le neuf ne sont pas toujours d’excellente qualité. Il est difficile de dire si votre bien vieillira bien ou non.

3-Avantages et inconvénients ancien

a- avantages

Acheter dans l’ancien vous permet d’être certain de ce que vous achetez. En effet, le logement est déjà construit, vous avez donc la possibilité de le visiter.

Cela vous permet également de constater comment la qualité de l’immeuble est impactée par le temps.

Prenez les précautions nécessaires lors de vos visites, encadrez-vous de professionnels qui pourront vous certifier de la qualité du logement si vous avez des doutes

L’ancien offre également un choix beaucoup plus large de biens et de secteurs. En effet, vous ne choisirez pas votre acquisition en fonction de l’existence ou non d’un programme neuf à cet endroit.

Le prix est bien évidemment le critère différenciant principal entre le neuf et l’ancien. Comme évoqué plus haut, il est moins élevé de 20 à 30%.

Un logement ancien vous offrira sans doute une meilleure possibilité de plus-value, surtout si vous y effectuez des travaux.

Enfin : le charme de l’ancien (parfois)! Inégalable dans les constructions neuves…

 

b- inconvénients

Contrairement à un logement neuf, la personnalisation d’un logement ancien peut demander de nombreux travaux de rafraichissement.

En effet, il faut souvent défaire pour refaire… et cela représente un budget à prévoir lors de votre choix.

Outre les travaux personnels de rafraichissement, décoration ou de remise en état, comptez également sur des travaux de copropriété à prévoir : ravalement, ascenseur, etc… Renseignez-vous donc avant de signer votre compromis sur les travaux prévus dans l’immeuble.

Pas de prêt à taux zéro dans l’ancien : le dispositif étant prévu pour encourager la construction, vous ne pourrez pas bénéficier d’un prêt à taux zéro dans l’ancien (sauf sous certaines conditions, si vous réalisez d’importants travaux de remise à neuf).

Si vous prévoyez de solliciter un crédit, à mensualité égale, le coût de l'opération est bien plus élevé dans l'ancien. En effet, le montant de votre crédit sera d'autant plus impacté par les frais de notaire et les interêts plus élevés dans l'ancien que par la valeur réelle du bien.

Ainsi, pour le même remboursement mensuel, la valeur de votre bien sera inférieure.

 

4-Conclusion

Pour une résidence locative, l’acquisition dans le neuf constitue sans doute un meilleur choix d’investissement sur le long terme, malgré un coût d’acquisition plus élevé. Notamment grâce aux nombreux avantages fiscaux que cela peut représenter.

Par ailleurs, un bien neuf se loue généralement plus cher qu’un bien ancien, réduisant ainsi l’impact du surcoût.

Pour une résidence principale, les  deux solutions présentent des avantages et inconvénients différents. Ceux-ci ne peuvent être appréciés que par le futur propriétaire lui-même en fonction des projections à moyen-terme qu’il se fait de sa situation personnelle.

Puis-je attendre 2 ans ? Est-ce que je souhaite effectuer des travaux ? Le charme de l’ancien ou la modernité ? Accessibilité ou atypisme ?

Seul vous pouvez encore répondre à ces questions…


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